息口減租金升 供平過租重現︳布少明專欄

港股逾5,000億港元成交究竟有多驚人？要知道，本港2023年全年物業成交亦不過是4,779億港元，即是說一天本港股市的交易金額，已足夠買下去年全年本港成交的物業。
由此反映，正有鉅資從內地及海外湧入中港兩地，只要部分流入樓市亦足以刺激交投激增。
股市狂飆，住宅物業成交亦已起動，新盤率先受惠。綜合市場消息，減息後首個有全新盤開賣的週末兩天，共錄得逾254宗急升近8倍。
二手的反應相對「慢熱」，但是根據美聯物業分行的統計，週末十大屋苑的成交亦站穩雙位數水平，相信隨著新盤熱賣進一步帶動市場氣氛；加上部分向隅客回流，二手成交將有力上揚。

筆者認為，現時樓市成交的升勢只是剛起步的階段，後市可進一步看俏。
看好港樓的主要原因，是減息適逢「價跌租升」，令「供平過租」的情況再現。
近期租金節節上升，反觀樓價持續整固。
「美聯樓價指數」最新報127.73點，按週微跌0.09%，走勢窄幅上落；樓價指數比起四星期前跌1.31%，年初至今樓價累跌7.15%。
減息對樓價的效應，相信要10月中旬公布的樓價指數才可逐步反映。
在「租金升、樓價跌」背馳情況擴大下，再配合日前本港銀行調低按揭息率，各區漸趨湧現「供平過租」的屋苑，勢促使租客轉租為買，同時吸引買家入市「尋寶」。

筆者計計數，以金獅花園為例，該屋苑8月份平均呎租約44.09元，假設以屋苑一個306平方呎單位，每月租金約13,492元，同月屋苑平均呎價約10,652元，樓價約326萬元。
若以承造七成按揭、30年還款期、P按3.875厘計算，每月供款約10,729元，以此推算，買家每月供款，較每月租金的開支低出約20.5%，即「供平過租」逾兩成。

供樓負擔比率跌至近5成

目前樓價已由高位下跌約28%、本港按揭息率下調0.25厘、同時居於私人住宅的家庭月入中位數亦與三年前相比增加約10%，令到最新供樓負擔比率已跌至約50.8%（見圖表），較2021年高位回落17.8個百分點，並創自2016年7月後的逾八年新低。

供樓負擔比率屬於相對健康水平，勢令準買家置業更輕易，變相利好樓市。