恒大最終回｜違約、退樓潮、負增長 內房百強銷情「雙降」：有排都望唔到谷底！
撰文：經一編輯部｜ 圖片：中新社
恒大負債累累觸動內房巨額債務違約連串陰霾，日前，有傳恒大向省級政府尋求協助，請求政府當局派出工作小組試圖拯救身陷財困的恒大集團，管控其潛在債務「核彈」。廣東省政府其後補充，工作小組將監督和加強恒大的風險管理和內控管理，並幫助集團維持正常經營。
百大內房業績「雙降」
克而瑞研究中心發布房地產企業銷售排行榜顯示，11月份內地百大房企銷售額跌至7,507億元，按月跌幅擴大至5.5個百分點，期內銷售由10月升1.4%，轉為倒跌3.4%。
排行榜顯示，逾8成內地房企銷售按年倒退，其中跌幅逾3成以上的房企，由10月的44間增至50多間，市場估計，內房銷售額尚未有止跌跡象。
另外，克而瑞指，11月內房銷售表現不及上半年和過去同期，按月和按年「雙降」的房企更增至56間。
事實上，內地房企加強銷售回籠仍當前「首要任務」，踏入12月將會全力衝刺業績，預計將會加大供應並進行促銷，惟整體反彈幅度有限。由此可見，目前內房市道尚未真正到底，短期內房市場仍「難以樂觀」。
恒大退貨潮 佳兆業大挫7成半
十大內房中，以綠地控股的銷售跌幅最大，11月銷售額按年大跌55%，至147.2億元；其次為融創中國，銷售減幅約46%。
至於飽受負面消息困擾的中國恒大，銷售額更錄得「負增長」，不排除主要原因涉及大量買家退房所致，拖累累計銷售不升反跌。
中國恒大終於認確巨額債務實質違約，在未能履行擔保或其他財務責任的情況下，或會導致債權人要求債務加速到期。然而，其資產負債表債務高達兩萬億元，惟表外債務一直未有公開數據，市場估計，恒大總債務不再「可控」，反而是「天文數字」。
恒大於11月銷售錄得負6.9億元，意味恒大首9個月累積銷售4,395億元，降至首10個月的4,383.7億元，至首11個月則再跌至4,376億元。
其餘存在較高債務違約風險的內房，佳兆業銷售額急挫75.8%、中國奧園、花樣年亦跌約7成。而龍頭之一的碧桂園、華潤置地、世茂房等，平均銷售額亦要跌逾3成。
內房資金周轉壓力加劇
房地產分析員表示，內房銷售表現欠佳屬意料之中，撇除恒大因素，整體內房銷售跌幅約3成，按月跌幅則擴大到最多5%。同時亦要關注內地房產稅實施細節及明年2月農曆新年等因素，相信最快明年3月內房業績才會見底。
克而瑞展望，近期內地中央部委連環表態，明確指向涉房融資解凍，改善個人按揭貸款邊際。
不詔，由於銀行及金融機構基於放貸風險考量，信貸政策鬆綁將利好國企、央企及部分民企為主，對於問題房企的融資條件較難有實質改善，預期資金周轉壓力將不斷加劇。
內房毛利率轉差
分析員認為，內地三、四線城市受制「限跌令」，相關房企難以主動減價，而地方政府或會微調借貸「放水」，帶動氣氛和銷情回升。
值得留意，由於土地拍賣市場仍然冷清，部分地方政府或有壓力放寬按揭和貸款投放，從而減慢樓市下行速度。
分析員認為，內房今年業績欠佳，主因地價升勢在上半年逆轉，而明年銷售項目的地價成本高企，相信明年內房毛利率繼續轉差，在市場信心恢復前，內房並非吸納時機。
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