怎樣才算靚特色單位？

我和太太現在租住新界村屋，除因為價錢比較便宜外，亦因為我們有養狗，想多點生活空間。

然而住了一年多，感覺有點累，因為我們都在市區上班，每天花近兩小時搭車。

而且車費很貴，兩人加起來每月花近2,000元，於是想搬出市區，買個自住單位。

最近我們到九龍區睇樓，睇了好幾個單幢樓的連天台特色單位，非常喜歡。最初以為市區樓壓迫感一定很大，想不到走上天台，景觀又靚，空間又大；加上交通方便，非常難得！

單位開價比一般單位通常貴一、兩成，合理嗎？將來能否賣好價錢？有甚麼要注意？

讀者亞文

文：1% AnthonyAnthony Sir：

我和太太現在租住新界村屋，除因為價錢比較便宜外，亦因為我們有養狗，想多點生活空間。

然而住了一年多，感覺有點累，因為我們都在市區上班，每天花近兩小時搭車。

而且車費很貴，兩人加起來每月花近2,000元，於是想搬出市區，買個自住單位。

最近我們到九龍區睇樓，睇了好幾個單幢樓的連天台特色單位，非常喜歡。最初以為市區樓壓迫感一定很大，想不到走上天台，景觀又靚，空間又大；加上交通方便，非常難得！

單位開價比一般單位通常貴一、兩成，合理嗎？將來能否賣好價錢？有甚麼要注意？

讀者亞文

讀者果然是識貨之人，筆者亦很喜歡特色單位。

事實上，懂得欣賞的人不多，然而，因為非常罕有，若遇上知音人，可以賣很高價錢！

先講正常估值，根據筆者過往的經驗，如果天台或平台的面積與單位相若，估值約是單位的15%，例如29B單位估值400萬元，30B連天台估值約460萬元。

加上由於非常罕有，試想想，一幢大廈幾十層，天台、平台都只有一層。

加上很多大廈的天台、平台是公家的，或放置了公共設施，令市場上靚的特色單位少之又少。

所謂千金難買心頭好，不少買家願意再付出多一點溢價，經常聽見比普通分層單位高出三、四成的價錢成交，因此如果業主開價比樓下的單位只貴一、兩成，算是便宜了。

買特色單位有不少地方要留意，先講一些基本問題。
首先，要有心理準備，要花多點心思裝修，一般人擔心的問題，例如熱、漏水、塞渠等，都是常見的問題，如果你有裝修經驗就不用擔心。

第二，要留意天台、平台是否入契，很多大廈天台、平台都是屬於公家的，不屬於你的單位，那就不值錢了。

第三，要留意是否有僭建，上一代的業主很多時候會將天台、平台僭建，甚至再間劏房，提高租金收入。然而近年政府對僭建監管比較嚴，若有僭建，固然有更多空間可用，但卻有機會借不到按揭。

如果見到特色單位有僭建，又想買，可以跟業主商討，例如要求業主負責拆除僭建就沒有問題了。

甚麼才是靚的天台、平台呢？還有很多技術細節要留意。
首先，要睇面積，例如朋友A於旺角的單位，有800平方呎平台，大到可以踢波，但隔籬單位則只有80平方呎，僅夠放置洗衣機及晾衫。

第二，要睇開則靚唔靚，筆者有個單位，300平方呎平台，方方正正，非常好用，然而又有些平台，同樣300平方呎，卻是L形的圍住單位，長而窄，似走廊多過平台，價值亦大打折扣。

第三，要睇有沒有其他防礙性設施，例如朋友C於油麻地的單位，一梯三伙，各有200多平方呎天台，然而就只有她的天台值錢，旁邊一單位，天台地面布滿水管，用無可用；另一個單位則有泵房佔據一半面積，而且還有點噪音，你都唔會上去賞月談心啦，顯得朋友的單位更可貴。

郊區居住密度低，尤其村屋面積比較大，天台、平台價值未必太高，然而在市區，居住密度高，天台、平台只要包裝得靚，就更令人眼前一亮，細心揀吧，將來或有意外驚喜！

文：1% Anthony讀者果然是識貨之人，筆者亦很喜歡特色單位。

事實上，懂得欣賞的人不多，然而，因為非常罕有，若遇上知音人，可以賣很高價錢！

先講正常估值，根據筆者過往的經驗，如果天台或平台的面積與單位相若，估值約是單位的15%，例如29B單位估值400萬元，30B連天台估值約460萬元。

加上由於非常罕有，試想想，一幢大廈幾十層，天台、平台都只有一層。

加上很多大廈的天台、平台是公家的，或放置了公共設施，令市場上靚的特色單位少之又少。

所謂千金難買心頭好，不少買家願意再付出多一點溢價，經常聽見比普通分層單位高出三、四成的價錢成交，因此如果業主開價比樓下的單位只貴一、兩成，算是便宜了。

買特色單位有不少地方要留意，先講一些基本問題。

首先，要有心理準備，要花多點心思裝修，一般人擔心的問題，例如熱、漏水、塞渠等，都是常見的問題，如果你有裝修經驗就不用擔心。

第二，要留意天台、平台是否入契，很多大廈天台、平台都是屬於公家的，不屬於你的單位，那就不值錢了。

第三，要留意是否有僭建，上一代的業主很多時候會將天台、平台僭建，甚至再間劏房，提高租金收入。然而近年政府對僭建監管比較嚴，若有僭建，固然有更多空間可用，但卻有機會借不到按揭。

如果見到特色單位有僭建，又想買，可以跟業主商討，例如要求業主負責拆除僭建就沒有問題了。

甚麼才是靚的天台、平台呢？還有很多技術細節要留意。

首先，要睇面積，例如朋友A於旺角的單位，有800平方呎平台，大到可以踢波，但隔籬單位則只有80平方呎，僅夠放置洗衣機及晾衫。

第二，要睇開則靚唔靚，筆者有個單位，300平方呎平台，方方正正，非常好用，然而又有些平台，同樣300平方呎，卻是L形的圍住單位，長而窄，似走廊多過平台，價值亦大打折扣。

第三，要睇有沒有其他防礙性設施，例如朋友C於油麻地的單位，一梯三伙，各有200多平方呎天台，然而就只有她的天台值錢，旁邊一單位，天台地面布滿水管，用無可用；另一個單位則有泵房佔據一半面積，而且還有點噪音，你都唔會上去賞月談心啦，顯得朋友的單位更可貴。

郊區居住密度低，尤其村屋面積比較大，天台、平台價值未必太高，然而在市區，居住密度高，天台、平台只要包裝得靚，就更令人眼前一亮，細心揀吧，將來或有意外驚喜！

1%投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。Fan Page《第一桶金》：www.facebook.com/anthony.wealth