心急上車易中伏 5招避撻訂

究竟可以怎樣避免撻訂？

文：鄭福發
相：胡景禧攝
節錄︰馮卓韞

招數一：預先估值避凶宅

以往轟動全港的凶宅包括德福花園C座低層五屍命案、康怡花園D座低層烹夫案及荃灣中心17座低層一家六口自殺案等。

上述凶宅不獲銀行估值，故未能敘造按揭。相鄰單位有機會亦被波及，例如德福花園同層八個單位均不能估值等。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，傳統發生命案的凶宅不能敘造按揭，但鄰近單位並非每家銀行都拒絕。

「只要準買家在簽定臨時買賣合約前行多一步，預先自行為單位估值或作預先審批，審批過程須時短至一日，就能確保有銀行承按，免除撻訂風險。」王美鳳說。

招數二：饋贈物業五年內忌沾手

若地產代理介紹樓盤，該盤為父母轉名予子女的物業，買家一不留神繳付「細訂」，打算申請按揭，但物業屬「送契樓」，屬饋贈（Deed of Gift）物業，銀行難以承擔追索風險，都不會批出按揭。

王美鳳指，2006年本港取消遺產稅，但物業饋贈受《破產條例》限制，在五年內饋贈人若被追討，即使送出的物業，仍有機會被追回，故銀行一般不會敘造按揭。

招數三：事先清還私貸

據中原按揭資料，近期一名月入近83,000元的中產人士，有意購入九龍站擎天半島低層單位，作價約1,600萬元，年期30年、成數為50%、息率約2.15厘，每月供款約30,173元。

供款佔入息比率（DTI）少於40%，理論上按揭應可獲批，但銀行最終未能批出按揭。按揭中介人追問下得悉，申請人隱瞞汽車貸款每月6,000元及私人貸款每月5,000元的開支。

計及上述兩項開支後，雖然DTI勉強過關；但當模擬壓力測試下，息率再調升3厘後，每月開支將達54,682元，佔收入比率68.4%，超出金管局要求的60%以下。

「中高收入人士一般有車，車位，甚至有私人貸款，上述開支都會計入DTI內。」王美鳳說。

招數四：儲定收入證明

港府多次推出辣招，無論用家或投資者大受影響，傳統收租客在購買收租物業時，除雙倍印花稅（DSD）外，DTI計算上亦會較首置單位調低10個百分點，亦即40%。

王美鳳提到部分非固定收入或靠佣金收入的職業，例如的士司機、琴行老師、地產代理等，收入可能較高，但未能提供穩定的糧單證明。

「上述人士宜儲定收入證明，每次有收入都先存入戶口；在置業前最好先做預先批核，免除撻訂風險。」

招數五：預留資金週轉

《2014年印花稅（修訂）（第2號）條例》刊憲後，列明印花稅須在簽訂正式買賣合約時加蓋印花，亦即在「大訂」時繳付印花稅。

以擎天半島個案為例，首套房下從價印花稅約60萬元，涉及資金龐大，按揭專家籲留意條列要求，預留充裕資金作週轉之用。

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