選用建期付款宜及早部署

近日，我們就處理一個跟進了兩年的個案。客戶於2022年購入一手新盤，當時樓價約為600萬，客戶選用建築期付款並計劃於2024年1月成交，當時客戶認為還有兩年時間才成交，故此無須太早處理按揭事宜，但根據我們經驗所得，建議客戶宜先做一個初步評估及計算清楚入息是否通個壓測，若果未能通過就要及早作出部署。果然不出所料，客戶計劃申請8成按揭，即貸款額約為480萬，但她任職文員月入只有三萬多，故她必須加入按揭擔保人，她一心認為加入高薪厚職的丈夫作為按揭擔保人就必定能成功通過壓測，不過再經我們深入了解後，發現丈夫已滾存了55萬的債務，當中包括﹕信用咭、私貸及其他分期等等，猶幸丈夫每月都準時還款，故其信貸紀錄依然良好，但若果作為按揭擔保人就必須先清還其債務。

因此，第一步要先處理丈夫的債務問題，幸好他們有一個自住物業可作轉按套現，物業尚餘貸款額為200萬，當時(2022年)經估值後樓價為590萬，由於他們計劃稍後會將新購入的物業作自住用途並敍做8成按揭，故此建議他們將此物業敍造5成按揭，方便日後作出租用途，經我們處理後，他套現了95萬，最終順利清還55萬債務並有40萬作備用現金，而他亦能作其妻子的按揭擔保人了。

及至去年11月收到發展商收樓通知，我們再為客戶正式向銀行申請按揭，雖然樓價已有一定下調，但我們亦能為她找到三間銀行估足價，唯她申請高成數按揭，按保公司就要重新再做估價，原則上要有兩間測量師到價才能作準，若果估不到價就會以估值最低者為準，她的物業經按保公司估價後為500萬，若做8成按揭的話，最高貸款額只有400萬，她需要填補80萬才能上會，我們有見已有三間銀行到價，故建議客戶親自致電按保公司出示銀行到價證明，經反覆要求後，按保公司重新為該物業估價為550萬，即最高貸款額提升至440萬，客戶只需填補40萬便可，幸好客戶先前做了轉按套現有足夠備用現金得以應付，最後客戶終能成功上會。

事實上，近年面對按揭息率上升、物業估價下跌及經濟前景不明朗等等外圍因素，筆者有見很多一手新盤買家未有及早作出準備而導致大失預算，故此建議大家在置業時應及早尋求專家協助，就如上述個案客戶未雨綢繆於2022年成功套現才得以有足夠現金填補差價，成功避過撻訂厄運﹗