年青人想上車 靠首置借到盡

筆者：「識咗你咁耐都冇聽你講過想買樓，咁突然嘅？」

朋友：「唔可以成世黐住屋企，要為將來打算吓。」

筆者：「啱嘅…咁你想買咩？」

朋友：「我唔識架，見你又住宅又工商舖又大陸樓…」

筆者：「一步一步嚟，既然你未買過樓，即係有首置名額啦。」

朋友：「係丫…咁應該點開始呢？」

筆者：「你教書嘅，應該穩定收入，而且人工唔差丫。」

朋友：「都算係架。」

筆者：「咁應該好好運用首置機會，借盡九成按揭，買咗層自住樓先，又住又賺，有錢淨先再投資其他物業。」

朋友：「哦…咁係咪即係買新樓呀？」

筆者：「唔係…要借盡九成，要又住又賺，二手樓機會多啲。」

朋友：「吓？！乜唔係新樓先可以借九成架咩？」

筆者：「好多新手都係咁講，其實新樓反而多數借唔盡九成！」

文：1%Anthony

不是新樓才可以借九成按揭嗎？

筆者每天都回答不少買樓新手的問題，近半都問這個問題。奇怪！到底何時何地開始，這個誤解，深入民心？要買樓，要投資，首先要知道遊戲規則，能否做九成按揭，要看「物業」及「貸款人」的條件，後者容後再談，今次先拆解「新樓才可以做九成按揭」的謬誤。

根據現時的遊戲規則，一般價錢在400萬以下的住宅物業，有電梯，即不是村屋、唐樓；樓齡不太舊，一般是40年以下；當然還要估足價，無論是屋苑式式物業，還是單幢樓，都很有機會做到九成按揭，詳細的條文，有機會再寫一篇文章跟各位置業新手們分享。

為甚麼新樓多數做不到九成按揭？

原因很簡單，不是物業本身的問題，而是定價的問題。新樓的呎數比較大，總價比較高。例如很多80年代落成的二手樓，例如大家熟悉的沙田第一城、河畔花園、金獅花園等，間格非常實用，實用不到300呎的單位，已經有兩間房，總價有機會在400萬以下。

相反新樓，除了南昌一號等個別樓盤，兩房單位最少都要400呎以上，即使一房單位亦要300多呎，以現時的樓價計算，很難做到400萬以下。除非是實用只有200多呎，甚至最近128呎的開放式單位，才可以做到。然而這些單位的面積那麼細，將來的供應那麼多，是否值得投資呢？

為甚麼應該運用首置借盡？

如果資金不足，固然要借盡，即使像筆者的朋友一樣，有三、四成首期的資金，亦應該借盡，借唔到九成，都試試借八成、七成。投資世界，講求機會成本，假如你有160萬資金，想買一個400萬單位做自住樓，你可以花盡160萬，付四成首期，是的，風險很細，但是你會發現戶口的錢已經花光，即使有再好的投資機會在你面前，你只可以仰天長嘆：「冇錢！」

如果你懂得好好運用你的首置名額，付一成首期，是的，每月供款壓力比較大，若有足夠收入，有何問題？最重要是戶口裡還有充足子彈，當投資機會來臨，你就可以把握，或是買非住宅，或是買大陸樓。

如果暫時沒有投資機會，可以把錢放在按揭掛鈎戶口，抵銷利息支出，有何損失？現在利息偏低，應該要好好把握，將來利息貴了，就沒有機會！當然前提是你要有良好的理財概念，不要覓花錢，借來的錢最終都要還的。

時間很寶貴　首置名額很寶貴

趁自己還年青，賺錢能力正在提升，應該好好運用自己的優勢。例如間中會有年青朋友問：「買村屋好嗎？唐樓好嗎？」

蝕啦！不是說這些物業沒有投資價值，問題是，可能只借得五、六成，如果你本人難以借高成數按揭，例如收入不穩定、年齡大，無妨。如果你年青、賺錢能力提升中，浪費了首置名額，浪費了發揮槓桿的機會。

作者為1%投資培訓的地產課程總監，著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等，其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次，曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持，並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破，曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後，2004年股樓雙線出擊，短短四年由滿身卡數打工仔，變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業，並進軍商鋪、工廈市場，以穩健投資策略，成功變出雙位數物業。

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