年尾搶推5大鐵路新盤 沙田4,000伙新樓大混戰 名日•九肚山最快10月推售
撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室
當中最焦點一定是新世界發展（00017）大圍站上蓋住宅項目柏傲莊，第一期日前已正式公布售價，旋即成為市場焦點。首張價單涉180伙，以最高20%折扣計，售價約由628.9萬元起，折實平均呎價18,921元。
收票情況熱烈
全個樓盤共七座提供3,090個住宅單位，將會分三期推出，當中第一期共783個單位，預計落成日期為2022年6月30日，而關鍵日期則為2022年9月30日，距離落成期約有24個月。項目位處大圍站上蓋，經屯馬線一期往鑽石山站、啟德站等市區地方，車程約十分鐘，交通配套完善，為區內近十年首個大型住宅項目，屬市場矚目的新盤，連日來參觀示範單位人流及收票情況均十分熱烈。
至於第2期則提供1,415伙，由三座住宅大樓組成，間隔由開放式至四房，預計關鍵日期為2022年11月30日，大有機會趕年內推售。至於項目第3期由兩座住宅大樓組成，間隔由一房至四房，料2021年推售。
同區亦有一個鄰近鐵路站的新盤積極備戰，與大圍站相距兩個站的火炭，由內房中洲置業發展的港鐵火炭站旁坳背灣街1號項目，共有四幢住宅大廈，合共提供約1,335個住宅單位。該項目間隔以一至三房為主，項目預計落成日期為2022年底。發展商表示，計劃年內推出項目，將會是公司在港首個推出新盤，目前仍正待批預售樓花同意書，並積極為開售作準備。
至於兩大龍頭地產商新鴻基地產（00016）及長實集團（01113），在沙田區內亦有新盤準備年內推出。當中新地的沙田多石街33號項目位處沙田半山，涉及196伙，主打三、四房大單位，已獲批預售花同意書，有機會於今年底前推出發售，項目鄰近港鐵沙田圍站。
長實推九肚山最後新盤
至於長實旗下沙田麗坪路18號項目，日前命名為「名日•九肚山 El Futuro」，為九肚山最後一個全新盤，涉266伙，當中佔22伙為洋房，244伙為分層單位。分層單位間隔包括兩房至四房，接近八成單位屬三房及四房，實用面積由約470平方呎至1,200多平方呎。項目仍等待預售樓花同意書，最快在10月推售。預計落成日期為2023年首季。
另外將軍澳日出康城，亦是焦點的鐵路項目。今年同區有一個新盤可推出，為南豐發展的第10期，項目為兩幢合共提供893伙，預計2022年4月落成。市區亦不乏大型項目可以於年底前推出，當中包括港島南黃竹坑站第一期（800伙）及第二期（約600伙），以及何文田站第一期（約800至1,000伙）。而啟德區仍然是市區重點供應重鎮，預計年底前有兩大新盤有機會推出，包括已命名的中國海外發展（00688）跑道區項目維港1號，以及會德豐沐泰街12號項目第1期，分別提供1,059伙及399伙新供應。
此外，華懋安達臣道項目安峯及五礦地產（00230）的油塘蔚藍東岸，分別涉及334伙及688伙，同樣部署年內推售。五礦地產營銷及市務總監方俊表示，蔚藍東岸Montego Bay仍在等待政府的預售樓花同意書，希望愈快獲批愈好，並指所有事情已準備好，維持10月內會獲批及推售的預期。
另一方面，會德豐同系連同信和置業等多家發展商合作的興華街住宅項目，早前已命名為GRAND VICTORIA，有望於今年第四季推出。該盤第一期設有524伙，間隔由開放式至四房單位，主打兩房及三房單位。除發展商積極推盤外，就連預售樓花同意書批出數目亦有所增加。
地政總署最新資料顯示，今年9月份批出五份預售樓花同意書，合共涉2,412伙，按月大增約3.3倍外，更是近22個月以來批出單位最多的月份。而第三季一共批出十份住宅項目預售樓花同意書，住宅預售樓花同意書涉及九個項目，合共3,753個單位，規模計差不多等同三分之一個沙田第一城。
預售樓花同意書一批即推盤
同時，在多個項目獲批預售下，至今年9月底，共有24個住宅樓花項目待批預售，涉及12,469伙，按月減少約15%，並且連跌兩個月至近四個月最少。部分項目近乎「一批即推」，市場料10月新盤銷售量有望重上逾千伙水平，在疫情有所緩和下，發展商第四季將抓緊機會推盤。預計全年一手成交量約15,000宗，但比去年全年約18,000宗少兩成。
至於9月獲批預售的除已開價的柏傲莊外，另一個矚目樓盤，則是嘉里建設（00683）旗下九龍半山龍駒道3號，全盤提供64個單位，預料於2021年12月落成，樓花期約14個月。
專家分析：對最壞時間已過去
業內人士認為，年底前新盤供應將大幅上升，細單位仍受市場歡迎，估計最壞的時間已經過去。長實執行董事趙國雄認為，大眾市場住宅供應仍相當緊絀，市場需求強勁，集團推出不少細單位都受市場歡迎，預期今年樓價波幅介乎升跌5%。但受疫情反覆影響，長實今年初已沒有定下銷售目標，但新推樓盤已經可以做到售出約七成的目標。
對罕有樓盤需求殷切
正在推售柏傲莊的新世界發展執行副主席兼行政總裁鄭志剛表示，市場反應熾熱，證明市民對這類罕有樓盤需求殷切，柏傲莊將成新世界的代表作，長遠看好後市。利嘉閣地產總裁廖偉強指，今年首三季新盤的銷售量相對偏低，累積宗數僅約10,000宗，相信在第四季發展商將會全力出擊，有規模的單一項目新盤亦會增加，相信會追回不少新盤銷量數字。
估計全年新盤交投有機會達到15,000宗。他認為最壞的時間估計已經過去，就是用家及投資者出擊的時候。香港置業行政總裁李志成表示，踏入10月，發展商加快推售步伐。大型矚目新盤柏傲莊以貼近二手市場價錢登場，甚具競爭力，勢將獲大批購買力追捧，預計短期將凍結不少地區二手購買力。倘若疫情保持穩定，將帶動一手交投旺上加旺，在一手熱潮帶動下，市場氣氛升溫，二手亦預計穩定向好，整體交投預計將錄理想成績。
中原按揭董事總經理王美鳳稱，市場預測至2023年美息仍維持在現時接近零水平，由於本港息率大致跟隨美息走勢，意味本港息率在未來數年內，仍會維持現時低息水平，已逾十年的低借貸成本環境仍會在較長時間延續。雖然長期的低息環境對樓市已沒有多大刺激作用，因為用家已習慣似是理所當然的低息水平，但息率始終是有波動性、有升跌的週期，既然市場預期低息環境將延續下去，始終對用家派下定心丸，「上車」及換樓人士可預計未來數年的供樓開支，很大機會可維持現有低水平，對樓市具正面支持作用。
不過，戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻則表示，估計市場最差情況仍未出現，料整體住宅樓價全年下跌10%。他解釋，年初市場預計香港今年本地生產總值（GDP）增長預測為按年跌1.3%，不過直至8月底，預計數字已擴大至7.5%；加上截至年底失業率有機會攀升至7%，因此，即使疫情緩和，料未能刺激成交價上升，預計最多僅令交投量增加。
