看準買賣物業好時機沽完轉買希慎｜經一解密

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樓市變化迅速，當樓市價格變動時，該如何做出明智的決定？是沽樓還是繼續持有，又或是找機會購入新樓？Ken Sir對此同感棘手，認為每一個人面對的選擇都有其背後的故事和考慮，但他亦試著就不同情況為讀者提出建議。 現階段應否沽樓或大膽買樓？Ken Sir認為是一個棘手問題。因為每一個人的決定，都牽涉不同的機會成本。 Ken Sir透露他已買入不少希慎股票。（資料圖片） 牽涉個人機會成本 「甚麼是機會成本呢？讓我來解釋一下。假設你和你的朋友一樣擁有一個價值600萬元的單位，你的朋友在2011年以200萬元購入，如今市值上漲至600萬元。他已經供房供了十多年，還款餘額僅剩60萬元。 如果他今天以600萬元的價格出售單位，他也就可以套現500多萬元的現金。這筆500多萬元的資金，將其以5%的年利率存入定期存款，每個月可產生約20,000元的收益。 其後他可以在租賃市場中找回報率約為2.4%的物業居住，他租到的單位市值會是1,000萬元。這樣他的生活質素，便由住600萬元的樓，提升到住1,000萬元的樓。這樣的情況便應該沽樓。」 他再舉例：「另一個情況，是我三年前付了SSD，買入一個600萬元單位，當時借九成上會，即問銀行借了540萬元，供到今天仍欠500萬元。就算今天有人和我以600萬元接貨，我才套現100萬元。我當初還給了20萬元釐印費，再加20萬元的高成數按揭保費，只是這樣加上佣金律師費，佔了40萬元以上。」 「就是說我先拿套現的100萬元去做定期拿取5厘利息，一年也只有50,000元，除開12個月每個月就只有4,000元，4,000元劏房我都住不了。所以這幫人就算看著樓價下跌，你也不能沽樓。」 不過，Ken Sir也坦言，一群人明知道樓價下跌，卻仍然決定買樓。他們的理由是多方面的。 應否買樓取決生活質素要求 首先，如果他租住一個700萬元的單位，當這個單位合理回報是3厘，就等於每個月的合理租值是16,700元，那他每年就是用20多萬元去租樓，三年就是說60萬元，這筆錢是拿不回，嚴格來說全虧的。 但如果他有這首期和購買力，買入一個700萬元單位，付70萬元首期、630萬元上會，月供就是26,000元。那個分別就是，以26,000元供樓和以17,000元租樓，前者有一半是視作還本金，這層樓最後出售可以有錢套現回來，租樓是消費，供樓是儲蓄，一來一回的差別很大。 「今天如果樓價是700萬元，你能夠講價到600萬元買，這幫人更加要買樓了！是不是?」 撒辣才能激活樓市 他最後再補充，香港沒有存在一個極端，是你一定要沽樓或者一定要買樓，每一個人都有其不同的需求。 Ken Sir認為，政府一定要撤辣才能激活樓市，這將決定資金是否能夠重回物業市場，進而再激活港股。 現時環球進入加息環境，樓市下跌已成為定筆，某些早年安排的逆週期措拖已不合時宣。 加息下投資氣氛差是必然的事，例如公用股市場也會迅速下跌。這背後的原因，在於過去公用股的派息率，通常是介乎3%至4%，例如香港中華煤氣（00003）、港燈（02638）、中電控股（00002）也是3厘至4厘。 而跟隨公司章程規定，它們派息比率不能超過100%，最多只能派出90%。 如公用股不能夠賺多一些錢、或只派得3厘，而同時投資美國10年國債的回報上到4.7厘或者5厘以上，公用股便一定大跌。 「因為我買得公用股就是想避險， 避得險就當然要找一種世界上避險最強的投資工具，那就是息口回報更高的美國10年期國債。」 公用股需一直下跌至合理水平才會停止，這和港樓的情況一樣。投資者做物業投資，有吉租的可能， 又要維修及管理；但放在定期存款， 甚麼都不做也有4厘、5厘回報，所以投資者全跑掉。 「投資者是聰明的，聰明錢來的，如果不聰明就沒有錢了。」 Ken Sir指，如按揭利率上升至3%，而物業投資僅提供2%的回報，那麼樓價將至少下跌三分之一，才算合理。 他極之反對人今天買樓投資，「寧買當頭起， 阿婆都知道，但這時間樓市才剛剛當頭跌。樓價已升了20多年，它要跌回三、五、七年是很正常的，現在只是剛剛跌了一年多一些。」 低水二手樓具抗跌力 「其中，尤其不要買新樓，因為你是不會夠發展商計的。那有甚麼契機才可以再買樓？例如減息。如果你說真的要買樓，就一定要買二手的低水樓。新樓是不會有低水的，二手有低水樓。起碼700萬元樓減到600萬元才好買，那買家的抗跌能力強。」 那是否「撤辣」之後就可以考慮買樓呢?Ken Sir建議需等待至少兩、三季後見底才考慮購買。 Ken Sir預計，即使政府「撤辣」，樓市仍要等二、三季後才見底。（資料圖片） 「因為撤辣後，本來不可以沽貨的三成買家便可以沽貨了。等這批人都沽走就見底了。樓市是很有趣的，那些樓市「小陽春」是主動式行為，你只要有十個內地人衝進去九龍站上蓋，不問價掃貨，就會帶動百萬個單位的小陽春，再加上傳媒會帶動風向，所以要先等撤辣後被綁死的人放貨，預算一、兩季就沽完了。」 Ken Sir認為，現時最聰明的投資者，是選擇租樓的人。 「這幫人是最聰明的，不要買樓， 哪裏夠新、哪裏夠豪就租哪裏。這些新盤的租金回報只有2厘，但現時放定期存款都有五厘息，你拿一百幾十萬元去造5厘定存，將其中2厘交租也有賺。造完定期，然後拿這些錢，瞓身買希慎興業（00014）！」 他解釋，第一，個人揀一個單位投資，找到的質素一定不夠希慎高，因為它是銅鑼灣一籃子物業大地主，在質素或者收租穩定性上有保證。 希慎市賬率極低 其二，現時希慎的市賬率（PB ratio）是非常低，價錢很合理。 「希慎的市賬率現是低於20%，即有70%多80%off了。你有100億元的市值，但資產淨值有500億元，你拿這500億元去做2厘的物業投資，回報就會有10億元，反映這隻股票起碼有10億元可用來派息。希慎的派息能力是可持續性的，所以你現在看到它這個家族，每年永遠都是派每股1.44元。」Ken Sir坦言已買了大量的希慎股票。 希慎的派息能力發穩定性是不容置疑的，他打趣說：「因為這個家族是很多人開飯，他們永遠都是在等著這口息來開飯的。大家族吃個飯都有很多的程序或者很多禮儀要做，所以沒有錢開飯是很大的事情！」每年每股派息1.44元，已成為家族傳統。 而希慎在股市低迷時，還有一個值得一博機會，就是：私有化。 事關股市升，私有化的代價便變得高昂；股市跌， 私有化的代價就低了。 例如市賬率是0.5倍的話，便可用5元買入10元的資產。 這個情況可以參照會德豐及合和，一提私有化股價便曾升5成以上，可以說，賺息又賺價！ 「我買希慎這隻股票收股息，就是間接收了希慎收到的租金。用0.2倍市賬率就收到9厘的正現金流，我還有私有化的值博率。如果我拿這筆錢買樓，只有2厘回報，還沒有算供樓支出，你的現金全部拿去供樓，還要交管理費，是負現金流。所以如果今天我推薦，就是沽樓買希慎 ，這是我覺得最聰明的投資了。」 免責聲明： 本專頁刊載的所有投資分析技巧，只可作參考用途。市場瞬息萬變，讀者在作出投資決定前理應審慎，並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失，概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點，僅屬筆者個人意見，與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。

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