市況不穩政府地皮拆細出售 本年度房屋供應實較市場預期少 私宅供求失衡勢將加劇
撰文：經一編輯部 ｜圖片：iStock圖片、新傳媒資料室
雖然本港持續受新冠肺炎疫情反覆影響，營商投資氣氛極低迷，但政府仍在淡市中將推出「地王」招標。當中位於山頂文輝道2、4、6、8、9及11號的豪宅地皮，政府現將地皮分拆兩部分出售，今年第四季先推出的2、4、6、8號，地盤面積約13.49萬平方呎，佔原先地皮面積約70%，地皮可建樓面料近29萬平方呎，將提供240伙。
降低發展商參與門檻
發展局局長黃偉綸解釋，考慮到山頂文輝道地皮或太大，可參與的發展商較少，令地皮在2018年推售時流標收場，故拆細出售，希望吸引更多發展商參與，同時亦不影響其價值。亦有發展商反映地段地價高昂，以原地段面積，參與的發展商大幅減少，因此拆成兩幅用途，降低參與門檻。
事實上，地皮曾於2018年10月流標後，當年市場估價介乎240億至480億元，而當時入標價是低於240億元，以可建樓面約40萬平方呎計，即五個入標的發展商財團，每平方呎地價出價均低於60,000元。當時發展局長黃偉綸解釋，政府訂出的底價已是非常合理。綜合市場預計，山頂地皮每平方呎樓面地價約介乎30,000至43,000元，估值約介乎86億至124億元，拆細後地價依舊不菲，市場料財團傾向合資入標。
長實集團（01113）執行董事趙國雄指，針對政府分拆山頂文輝道地皮出售，他認為之前文輝道地皮是相對較大，故投標反應或未達政府心目中水平，現時一分為二，料發展商興趣增加，料反應將熱烈。他強調集團對每幅地皮均有興趣，但要視乎地點及有無合適利潤，未來對地產市場仍然有信心。另一邊廂，新世界發展（00017） 副主席兼行政總裁鄭志剛稱，會待政府推出賣地章程後會積極研究標書的內容，有合適地皮會考慮投標。
料財團出價較保守
普縉執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典認為，文輝道住宅地由於規模較大，政府決定將其分拆成兩幅地皮，相信市場樂見於目前市況不穩下，政府能審時度勢調整相關賣地安排。萊坊執行董事林浩文則表示，始終以現時超級豪宅市況，相信財團在出價上會比較保守，就算「一拆二」，如政府不能「隨行就市」，此地皮仍有流標機會。
不過，他相信各大發展商必定有興趣，這地皮仍是「兵家必爭之地」。以全幅地皮計，估計每平方呎地價約30,000至35,000元，總發展成本約220億至260億元，料落成後每平方呎可賣70,000元起。
計及上述提及的山頂文輝道項目，本季將推出兩幅住宅地，合共涉及630伙。另一幅住宅地皮位於啟德跑道區4E區1號地盤，涉及390伙住宅單位。另外，港鐵公司（00066）將推出黃竹坑站第5期，提供1,000伙；亦將有四個私人發展及重建補地價項目，提供1,150伙。綜合所有土地來源，合共2,780伙；而首三季則會合共提供7,400伙。
政府全年目標提供約12,900伙中約4,150伙屬私人發展或重建項目，該部分今年已經提供1,680伙，但距離目標相差2,400多伙，即是政府能否達標，視乎多少私人發展項目可完成補地價。
房屋供應量有信心達標
黃偉綸透露，現時有數個大型項目正就補地價磋商。扣除私人發展或重建項目，本年度來自政府官地、一鐵一局的供應近9,000伙，有信心可達標。對於疫情會否影響賣地收入，以及會否改變賣地策略？黃偉綸強調，無論市況如何波動，都不會更改房屋供應計劃。
另鄰近香港迪士尼樂園的竹篙灣用地，黃偉綸直言不會用作發展住宅用途，因為高度限制用途的契約不可以用作住宅發展，而且要發展成住宅都需要迪士尼同意。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，除非有大型地皮推出招標，或有大型項目補地價；否則，將難達標。估計本財政年度賣地計劃所提供的單位數目，有可能不足12,000伙，或創2010年政府恢復主動賣地後的11年新低。
私宅供求失衡勢將加劇
劉嘉輝續說，若未來供應偏低情况持續，而剛性需求依然殷切下，私宅供求失衡勢將加劇，除政府積極推地外，期望「土地共享先導計劃」可紓緩房屋供應不足問題。中原地產測量師行執行董事張競達則指出，政府本年度房屋供應目標12,900伙，首兩季私宅土地供應僅4,000多伙，本季只推630伙，實較市場預期為少。
因為舊樓私人重建項目取決於市場環境變化，此類型項目於市場轉旺、樓價上升時較易達成協議，惟樓市近日受疫情影響，後市不明朗因素較多，相信較難靠重建項目達標。然而，亦有市場人士認為，總計今年首三季7,400伙單位供應較季度平均目標水平為低，惟受多方不明朗因素影響，相信市場對本年能否完成供應目標的反應不大。
中環海濱地皮延遲推出
發展局早於6月底預告的2020/21年度第二季賣地計劃時，推出中環新海濱商業項目，但結果在淡市中，政府決定延遲至今年第三季招標。發展局長黃偉綸解釋，由於地皮採用「雙信封制」，因招標條款較複雜，需要更多時間準備，故順延至來季才推出。
他強調，中環新海濱3號商業地具價值及策略性，價格非唯一考慮因素，項目對未來商業運作、海濱設計的通達度等亦重要，若發展商出價未達政府制定的底價，政府亦不會出售土地，以確保不會賤賣土地。
大部分寫字樓可享海景
資料顯示，中環新海濱3號商業地的地皮面積為516,312平方呎，預計可建樓面逾184萬平方呎，前臨維港，即是大部分寫字樓可享海景。政府表明在審批標書時同時考慮設計和價格，以確保用地設計合乎經濟和社會效益，即是以「雙信封制」招標，要求發展商以獨立信封分別提交設計建議書和價格建議書，將按項目設計評分，設計和價格的比重各半，亦即是地皮有可能並非價高者得，入標者的技術能力、經驗及項目設計等同樣關鍵。
黃偉綸補充，政府會繼續以多管齊下的方式增加土地供應，務求維持持續和穩定的供應，回應市民在住屋、經濟和社會發展等方面的需求。市場人士認為，招標考量並非完全倚重出價金額，未必能創出賣地金額紀錄新高，預計樓面地價每平方呎可達20,000至25,000元。
萊坊執行董事林浩文稱在現時市況及疫情下，商業地吸引力相對低，因投資額大又屬長期投資，預計僅三至五個發展商或財團入標，除本地大型發展商外，大型中資會積極參與，部分會以合組財團型式入標，或中標後引入策略性投資者，估計以「雙信封」形式招標的流標機會較低。
預期地皮估值比1月下調約25%，估計樓面地價最高約25,000元，涉及金額400億元，總投資額600億至650億元。世邦魏理仕大灣區及香港的研究部主管陳錦平認為，當經濟和投資市場仍存在不確定性，政府推遲中環海濱商業地皮招標的決定合理。該地皮被認為是香港未來數年最有價值的土地之一，值得於更恰當的時機出售，讓地產商和投資者能更好評估及作出重要的投資決定。
