市區舊樓重建價值高 大小財團以併購增土儲

撰文：Smart ED編輯部｜圖片：新傳媒資料室

事實上，政府早前公布未來十年總房屋供應目標跌至43萬伙，私樓供應目標更調低至12.9萬伙。而發展局日前公布本財年的賣地計劃時，更表明全個財年年預測僅為全年目標13,500伙的88%，不足九成。

恒地併購舊樓項目多

私樓地皮供應減少下，競爭自然大，財團除了出高價買住宅地之外，最直接增土儲的方式，一定就是併購舊樓。而傳統以來，最積極舊樓收購的發展商，一定是人稱「四叔」的李兆基旗下的恒基地產（00012）。當中，年初集團的頭炮項目，位於西半山羅便臣道新盤THE RICHMOND，正正就是舊契項目，以併購舊樓重建方式發展。

翻查資料，這項目由西摩道6號地皮及羅便臣道62C號兩幅地皮合併發展而來。恒地早於上世紀80年代末，即差不多30多年前年購入西摩道6號地，當時作價只是1,060萬元。
但因地皮面積太細，一直未見發展，直至集團近年來再收購羅便臣道62號地段後，才合併發展為今日的新盤THE RICHMOND。

首批30伙折實平均呎價少於30,000元，入場單位賣價少於600萬元。更重要是，項目可建樓面僅逾30,000平方呎，合共提供90伙，單位實用面積由181至468平方呎。項目的最平入場單位為3樓206平方呎C室開放式戶，折實價598.82萬元，為2013年一手新例後，西半山最平入場費新盤單位，亦可承造九成按揭保險。

同時，區內未來供應主要都是恒地系內的舊樓重建項目，包括羅便臣道105號翡翠園、羅便臣道88至100號等。當中土地註冊處資料顯示，羅便臣道105號翡翠園，2019年底斥近1.95億元增購五個單位。該住宅連車位收購價，介乎3,851萬元至3,970萬元，收購呎價約32,000元。新買家為華貴企業有限公司，註冊董事包括恒地的李家誠、郭炳濠、李鏡禹及馮李煥琼。而恒地於2019年7月份，已就該物業申請強拍，當時持有項目約83%業權。

翡翠園佔地約27,530平方呎，樓齡約51年，為樓高九層物業，現屬於「住宅（丙類）2」規劃，可建樓面約有11,000平方呎。

西半山屬黃金地段

中原地產高級資深營業董事，現主管西半山、中半山及西南區業務的李巍認為，西半山區因為早發展，舊樓較多，而隨著時代變遷，中環成為本港核心商業區，由於毗鄰中環，西半山既有繁華一面，又享半山幽靜舒適的環境。再加上先天背山面海的地理優勢，所以重建價值甚高，不同發展商已看中這片黃金地段的價值，並默默地進行漫長的收購工程。在這方面，恒地的確相當積極。

他舉例指，恒地2019年中已就西半山伊利近街四幢舊樓申請強拍，現址現在是四幢6至9層高商住唐樓，樓齡48至52年，估值逾9.6億元，恒地已持有近95%的業權。另外，2019年10月恒地再以1.65億元，收購伊利近街47A當中九伙住宅及一伙地舖，相信將合併毗鄰地盤作重建發展。可以預期，未來西半山區的面貌，會有翻天覆地的改變。

的確，舊樓有價有市，甚至新界區一樣有併購活動。位於大埔美新里舊樓三個舖位，恒地於去年底以高市價四成之下，統一大廈業權（見表一）。最後的一宗成交，是於2019年11月，以6,900萬元購入該廈地下三個舖位，平均呎價逾49,000元，屬高市價約40%。項目總收購價3.19億元，平均樓面呎價約11,000元。買家世星投資有限公司，公司董事包括李家誠及郭炳濠等，為恒地高層。

上址美新里3號華安樓，於1963年2月入伙，樓高七層，共有24伙住宅及地下五個舖位。恒地由2018年初，透過田生地產作為中介，聯絡該廈業主。及至年中動用約2.5億元，購入約90%業權，收購所有住宅及兩個地舖，物業可望在未來二至三年着手重建。另外，中小型財團都積極參與舊樓併購。

工廈強拍底價3.95億元

永義國際（01218）旗下高山企業（00616），位於長沙灣瓊林街121號的永昌工業大廈，2019年底獲土地審裁處批准進行強制拍賣。相關拍賣會落實在下週二（2月4日）早上舉行，底價3.95億元，第一太平戴維斯將負責是次拍賣。

高山企業2019年就長沙灣瓊林街121號永昌工業大廈申請強拍，項目日前獲批強拍令。判決書指出，物業目前狀况殘舊，認為物業值得作重建，在新活化工廈政策下，項目具潛力申請增加兩成地積比率至14.4倍，故批出有關強拍令。

資料顯示，以地積比率12倍計算，項目涉及樓面面積約65,800平方呎，即每平方呎的樓面地價，約6,000元。

同區由周大福（01929）相關人士收購的順寧道330至336號前公務員合作社舊樓翠華閣，最後一伙於去年底以830萬元獲承接，累計斥2.49億元收齊全數業權，料與毗鄰地盤一併發展，樓面增至逾11萬平方呎。第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國表示，雖然近期樓市受社會事件影響，但發展商仍積極進行業權併購，藉此打造重建項目。

預計發展商收購出價較保守，業主態度會較軟化。另一方面，亦有測量師認為，舊樓收購熾熱情況仍會持續，而在地價不會大跌之下，發展商一定要靠收購舊樓重建來增加土儲。

2019年37宗強拍 按年微跌半成

發展商及財團近年積極透過舊樓收購增土儲，2019年全年錄37宗強拍，較2018年微跌半成（見表二），物業估價共涉約163億元。

據統計，2019年土地審裁處全年錄得37宗強拍申請，較2018年的39宗少，雖然宗數按年減少2宗或5%，反映舊樓併購活動持續活躍，而該批強拍物業的估價共涉約163億元，按年回落約36%。2019年強拍申請個案中，有九宗由恒地申請，分布於大角咀、土瓜灣及西半山等。

投資者變發展商

而2019年最具規模的強拍項目，是由金朝陽集團（00878）收購的銅鑼灣希雲大廈，該舊樓位於禮頓道128至138號與希雲街2至30號，估值約15.7億元。若未來重建成商業或住宅項目，預計可建樓面分別近20萬或12萬平方呎。

事實上，去年亦有不少中資財團透過併購重建，進駐本地房地產市場，有五宗申請由中資提出，佔整體約一成半。發展商要積極收購市區舊樓補充土地儲備，以彌補政府減少私人住宅土地的供應比例的問題，從而令強制拍賣申請大增。當中萬科或有關人士早前就海壇街244至276號一列建於1954年的舊樓申請強拍，地盤面積共18,745平方呎，若按商住地積比率9倍重建，可建樓面約16.87萬平方呎，相關人士已購得80%至95.8%業權。

近年部分投資者積極變身成發展商，「舖王」鄧成波家族亦積極進行併購。鄧成波或相關人士持有超過85%業權的大角咀中華漆廠大廈，於去年11月申請強拍，項目估值超過3.3億元。太古前大班簡基富（Kerr Keith Graham），以及萬泰總經理周國材等持有的中環荷李活道15至19號歐士大廈，亦於去年向土地審裁處遞交強拍申請，項目估值逾4.08億至4.1億元。業界估計，更多發展商需要透過舊樓收購來增加土儲，今年併購及強拍繼續活躍，或有機會突破40宗。