市區舊樓筍爆 你會買嗎?

筆者： 「邊區？咩類型嘅物業？」

朋友： 「市區，好近地鐵，50年，唐3樓，呎價7千幾。」

筆者： 「抵丫，不過最近收到唔少呢啲平貨，出貨係有啲難度。」

朋友： 「租金回報好高架喎。」

筆者： 「以往投資者活躍於市場，呢啲筍盤好快走。」

朋友： 「而家呢？」

筆者： 「出咗新辣招，買樓收租係大罪，好多投資者都收晒手。」

朋友： 「首置客又真係唔會買嘅，我自己都唔會買嚟住啦。」

筆者： 「樓價指數一方面創新高，一方面又有咁多平盤，扭曲晒！」

朋友： 「反而新界嗰啲上車屋苑就搶到呎價萬五、六，好難理解！」

我們經常用以參考的中原城市領先指數，數據取自於全港百大二手屋苑成交。如何才可以晉身成為成份屋苑呢？根據網上的資料顯示，成份屋苑的選取準則，包括 (1) 有較高的成交總值；(2) 有較大的成交宗數；(3) 至少在12個月前入伙；(4) 屋苑在所屬地區具有代表性。

簡單而言，都是成交活躍的大型屋苑。

成交少　個別成交影響指數

具代表性、成交活躍的大型屋苑，是否充份反映二手市場情況？今日樓市辣招多多，成交大幅減少，扭曲了市場，亦扭曲了指數。

其中之一是成交量，以往成交多，指數要上升也好，要下跌也好，都需要較多的成交支持，比較客觀。然而今天在多項辣招之下，二手成交嚴重萎縮，幾千伙的大型屋苑，都只有幾條放盤鎖匙，只有寥寥可數的幾宗成交，升市的時候，個別幾宗高價成交，就會將指數拉高；相反在跌市的時候，個別幾宗劈價成交，就會將指數推低，波幅較以往大。

非大型屋苑二手市場並未反映

近日全城都在高呼，樓市又再發顛，樓價指數將會突破新高，然而筆者親自落區看，其實這只是大型屋苑，尤其是上車盤比較多的大型屋苑，很多非大型屋苑，例如市區的舊樓、單幢樓、小屋苑，其實在這一浪價錢反彈不多，相對很便宜，只是一般買家平時沒有留意而已。

政府不斷推出辣招，先趕走炒家，再走收租投資者，用家主導市場。之前曾經寫過一篇專欄，從買賣行為上分析兩者的分別，主要是投資客，買賣的時候，會講求提高回報，減低成本，往往創造出低價成交。首置客以自住為主，抱着反正都係自己住，買貴少少都冇所謂的心態，往往創造出高價成交。

今次筆者再從選擇貨源的角度分析

投資者往往手持幾個，甚至逾十個物業，比較熟悉市場。

不但是大型屋苑，就是各區名不經傳的單幢樓、小屋苑等等都有一定認識，由於追求回報，筆者身邊有很多資深的投資者朋友，都喜歡買市區的舊樓、單幢樓收租，由於透明度比較低，容易買到筍盤，同時鄰近上班、上學，租金亦特別高，低成本、高租金，就是高回報了。

那麼首置客呢？顧名思義，投資經驗相對較淺，對市場亦不熟悉。

很多時資訊的來源都是傳媒、社交媒體、朋友、樓價指數等等，未必有時間落區實地考察。報紙講乜，朋友買乜，佢就買乜。尤其是上車族，往往只盲目追捧一些有400萬以下上車盤供應的屋苑，甚麼是平？甚麼是貴，唔識分，總之就是搶呀搶，出現新界二線的上車屋苑，呎價竟然比市區樓還要貴的情況，

由於這些大型屋苑是樓價指數的重要組成部份，個個都搶，自然推高樓價指數。市區單幢樓、小屋苑價錢更平？抱歉…樓價指數沒有包含這些物業，即使再平，對指數都沒有影響。

對於買賣又有何啟示呢？

首先，很多當炒的上車屋苑，呎價已經很高，小心風險。市場上仍有很多回報高的筍盤，尤其是舊區、舊樓，自住夠寬敞，收租回報高。

不過，要考慮的是，如果政府不撤招，仍然是用家、首置客主導市場的話，幾年後想賣個好價錢，確實不容易。如果要揀，筆者建議揀40年以下，顏值較高的，若樓齡太舊，就要考慮清楚轉手問題了。