山頂地皮成功拆細後批出 呎價創歷來住宅官地最貴紀錄 可望複製「亞洲樓王」的佳績
撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室、Getty Images圖片
雖然近期本港營商投資氣氛極為低迷；加上地皮在2018年10月推售時流標收場，但政府仍在淡市中再推出該地王招標，先推出的2、4、6、8號，地盤面積約13.49萬平方呎，佔原先地皮面積約70%，地皮可建樓面料近25.9萬平方呎，預計提供約240伙。
重量級財團出擊
項目日前截標共收到七份標書，多過兩年前流標時的五份。大部分入標發展商為本地「大孖沙」，其中包括長實集團（01113）、恒基地產（00012）、新鴻基地產（00016）及嘉華國際（00173），上述發展商皆以獨資入標。
另外，利福國際（01212）則夥內房中渝置地（01224）入標；嘉里建設（00683）夥信和置業（00083）、帝國集團及新世界發展（00017）首次合組重量級財團出擊。早前市場預計，上述地皮樓面地價介乎每平方呎30,000至42,000元，即估值介乎77.8億至109億元。
中標的九倉主席兼常務董事吳天海表示，九龍倉是擁有最多山頂私人物業的業主之一，累積多年的實戰經驗，深諳及更能迎合山頂買家及住戶對理想居停的嚴格要求。
亞洲樓王呎價逾15萬元
是次購入文輝道地塊，令集團在山頂項目的土地儲備倍增至超過50萬平方呎。項目一如以往由會德豐地產負責發展及銷售，可望複製聶歌信山（Mount Nicholson）項目的佳績。事實上，Mount Nicholson一直被形容為是「亞洲樓王」，發展商在2018年初以13.99億元售出第1期2號洋房，實用呎價逾15萬元，成交價、呎價均創亞洲屋苑式洋房新高。
另該項目的12樓C及D室，2017年11月，以11.65億元售出，實用呎價亦超過13萬元，為現時亞洲最貴分層呎價樓王。
再者，九倉在山頂持有不少項目，部分尚在發展，包括種植道1號、種植道11號、山頂道77號等，在山頂具豐富物業發展經驗，發展商日前亦隨即乘勢加推旗下山頂Mount Nicholson第三期，公布以招標形式推售五個分層單位。
單位包括3C、3D、8C、15C及15D單位，實用面積介乎4,230至4,601平方呎，招標日期由2021年1月1日開始。九倉表示，集團成功投得文輝道地皮，反映對豪宅市場的信心，故推出該項目單位招標。至於另一幅文輝道9及11號地皮，相信九倉系內財團亦是志在必得。
加上賣地章程又提到，日後文輝道地皮中標財團，和分拆後另一幅地皮的買方，可共同向地政總署申請契約修訂，共用康樂設施、泊車位或其他相類似條款，以協助兩地皮作共同發展。故此，若由同一發展商持有，協同效應會更大。
資料顯示，山頂文輝道第2、4、6、8、9及11號整幅豪宅用地，於2018年曾推出招標，當時市場估值高達約242億至404億元，樓面地價介乎60,000至100,000元，該年10月截標時共接獲五份標書，惟全部未達底價，最終被收回。
至於對上一個官地樓面呎價紀錄，為山頂加列山道12號地皮，於2006年底以拍賣形式推出，由新地以18億元高價投得，樓面呎價達42,196元。該地皮現為豪宅TWELVE PEAKS，最高成交呎價高見14萬元。即是文輝道地皮較舊紀錄推高近一成。
中原地產測量師行執行董事張競達指出，發展商曾有發展山頂項目經驗，熟悉附近環境，是次出價亦較市場預期估值上限高，反映發展商對後市樂觀。
單位落成後以南區海景為主
加上政府早前取消一手樓空置稅，減低發展商空置尋客的成本，令出價可更進取。而且多年來鮮有同類供應，預計將作超級洋房及分層單位混合發展，料單位落成後以南區海景為主。萊坊執行董事林浩文稱，當日入標人數比預期稍多，但擔心地皮仍有流標機會。
結果順利批出，反映政府這次有隨行就市，中標價比預期理想，反映發展商對超級豪宅市場後市信心十足，特別是山頂的豪宅市場。成交價對山頂地價及山頂豪宅售價有利好作用。他分析，標價理想的原因是山頂未來供應量稀少，而現時無空置稅，及樓面面積比分拆前細，以及中標發展商持貨力強，可以善價而沽，亦相信發展商有能力打造高端超級豪宅項目。
估計總發展成本約160億元，料落成每平方呎可賣90,000元起。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚則認為，是次的結果比預期理想，但對比山頂同系MOUNT NICHOLSON分層呎價達100,000元或以上，是次地皮成交價算是實惠。
普縉執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典表示，雖然賣地章程內並沒有針對項目最大上蓋面積、層數及高度的條款限制，但參考相關的分區計劃大綱圖，項目預計將興建約12層高的分層豪宅單位。項目發展期止於2027年3月31日，他預計，上述住宅用地落成後每平方呎售價約12萬元。
港島優質豪宅接連有成交
受惠山頂文輝道地王高價賣出帶動，港島區接連錄得大額優質豪宅成交。市場日前曾盛傳長實執行董事趙國雄，其名下持有的中半山豪宅The Albany一個單位，以約1.07億元售出。
單位為中層C室，實用面積1,948平方呎，市場消息指，趙早前以1.2億元連兩個車位放售，盛傳物業以約1.07億元售出，實用呎價約54,928元，售價及呎價料為項目標準戶新高。翻查資料，趙國雄是於2017年初，以首置名義購入，當年物業作價9,680萬元，倘若落實以1.07億元售出，持貨三年多，賬面料獲利約1,020萬元，單位升值逾一成。
怡園升值31倍
另外，土地註冊處資料顯示，港島東半山怡園黃泥涌峽道2D號中層雙號室，實用面積2,547平方呎，2020年12月初以8,500萬元沽出，實用呎價33,373元。原業主為嘉里集團董事長郭孔丞及相關人士，早於1983年透過公司名義以265萬元購入，持貨至今37年，賬面獲利8,235萬元，單位升值約31倍。
代理指，赤柱靜修里單號屋，實用面積約3,096平方呎、四房間隔連約500平方呎平台，日前以約1.1億元售出，實用呎價35,530元，創屋苑成交價及呎價新高；原業主2007年以約5,480萬元購入，賬面賺約5,520萬元或1倍。
利嘉閣助理分區經理劉玉麟表示，跑馬地蟠龍道9號低層A室，實用面積約1,565平方呎，採三房連套房間隔，原叫價3,100萬元，其後減價200萬元，以2,900萬元易手，平均呎價18,530元。另一方面，嘉華國際日前預告2021年的推盤計劃，重點項目包括獨資發展的九龍嘉林邊道2號豪宅項目，共提供五幢洋房。
嘉華國際營業及市場策劃總監（香港地產）溫偉明表示，該盤已獲批入伙紙，每戶面積約4,000平方呎，而設計上更富有彈性，部分單位可相互打通，如果買家需要更多的活動空間，可形成一個面積廣達8,000平方呎的巨宅。
此外，不少豪宅買家均擁有多輛座駕，而每個單位均附設兩個車位，可滿足需要。利嘉閣指總裁廖偉強認為，過去2020年樓價未見大跌，若日後疫苗出現，疫情得以解決，2021年樓價反彈5%至10%絕不為奇；而豪宅則有約5%的潛在升幅。
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