層樓賺咗$200萬 你敢唔敢沽
你好！留意你的專欄已經有一段時間，有個問題想請教。我早幾年買入了一個自住物業，當時樓價大約500萬元，借了八成按揭，現時升到約700萬元，可以如何運用呢？
最近都有不少經紀問盤，出價都幾滿意，賣唔賣好呢？賣咗之後，換個大單位又住又賺好、還是買多個細單位收租好呢？
身邊的朋友都說，現在有辣招，又要付印花稅，樓價又不斷上升，賣咗隨時買唔番，有樓都唔好賣，應該以不變應萬元變，係咪真係咁呢？
讀者Jack Law
文：1%Anthony
因為政府的「辣招」，經常聽見身邊的朋友說，有樓唔好賣。
除了因為稅多、交易成本多外，另一個原因是大家都預期樓價會繼續上升，賣咗買唔番。然而筆者並不同意。
首先，不能變錢、變資產，只是紙上富貴！升值關你鬼事？
分享一個親身經歷的個案，話說筆者初初上車的時候，住在港島西區，那時候鄰居有一位婆婆，與兒子、媳婦、孫兒同住，兩夫婦一間房，婆婆與孫兒一間房。
單位是婆婆在上世紀「80年代」初，僅以幾十萬元買入，已經供滿。
後來孫兒漸漸長大，小學、初中、高中轉眼間已十多歲，年青人嘛，總希望有獨立空間，有自己的房間，想換三房單位，然而兩夫婦只是基層打工仔，拿不出首期。
最理想是先賣後買，然而婆婆視之為寶，索價嚇人，樓上賣200萬元時，她要250萬元；樓上賣300萬元，她要360萬元，擺明趕客唔想賣。
這幾年，港島西樓價爆升，今年已漲價幾倍！看見資產不斷膨漲，婆婆心裏高興，可惜她沒有察覺，她們的生活卻沒有任何改變，後來，婆婆更讓出房間給孫兒，自己在客廳加了一道簾，間了一個小房間給自己。
樓價升了好幾倍，自己卻瞓廳。
以往，變錢、變資產，不一定要賣樓，但今天未必做到！
那時候還未有「辣招」，買樓之後要變現很簡單，只需要到銀行加按，或者到另一間銀行轉按就可以。
例如筆者買的第一個物業，港島西的舊樓，就被筆者加按過好幾次，例如買入時為100萬元，借了九成按揭，即是欠銀行90萬元。
後來樓價升到200萬元，到另一間銀行轉按，當時標準按揭是七成，換句話說就可以借到140萬元，還了90萬元給之前的銀行；加上供樓幾年，累積了一定本金，手上約有60萬元，當時就拿這筆者做首期，到港鐵何文田站附近買了兩個單位收租。
今天想用這一招，難度高了很多。
第一，近年政府不斷收緊按揭，又要做壓力測試，加按？借錢多了，過到壓力測試嗎？
第二，樓價愈高單位，按揭成數愈低，例如你的單位當年買回來的時候大約是500萬元，借了八成，即是借了400萬元，今天樓價升到700萬元，只能夠做到六成按揭，即是只可以借420萬元，還款給之前的銀行後所餘無幾，幾十萬元要來幹嗎？
再加上你告訴我的大廈，樓齡都幾舊，趁有價有市，或有調整。以你的情況來說，似乎賣樓比較好。
如果自住樓揀唔啱，可以先租住一個簡單的單位，將賣樓得來的資金，分成兩注錢，先用一注錢，買個細單位收租。
然後保留另一注錢，伺機出搫，又或者投資其他回報較高的投資工具，例如筆者會投資工廈、內地樓等，機會很多，要自己開闊眼界。
當然，是否沽出後再換樓，仍有很多考慮因素。以下是筆者的朋友，明明住港島，最後要搬去天水圍的經歷。
朋友： 「我下個月搬啦！」
筆者： 「又搬？搬去邊呀？」
朋友： 「天水圍…」
筆者： 「做乜搬到咁遠呀？」
朋友： 「租約滿咗，業主加租一成有多。」
筆者： 「唔響附近搵吓？」
朋友： 「搵過啦，周圍都冇盤，就算有都好貴。」
筆者： 「有冇咁缺盤呀？」
朋友： 「其他地方唔知，市區真係好缺，成個屋苑得一個放盤。」
筆者： 「咁恐佈？」
朋友： 「係呀，自從舊年年底加辣之後，租盤少咗好多。」
筆者： 「梗係啦，唔俾人買樓收租，租盤自然少，租金自然高。」
朋友： 「呢間自己買架，半年前買落，年頭收樓，啱啱裝修完。」
筆者： 「終於都買番嗱？嗰陣都叫你唔好賣自住樓啦。」
朋友： 「咪係囉…明明住港島，而家要搬去天水圍。」
筆者： 「過咗去就算啦。」
朋友： 「如果聽你講，早幾年買咗啦，宜家貴咗好多。」
筆者： 「半年前買應該平好多，而家仲顛…」
林鄭都話遠，話落區好攰，朋友做乜無端端搬去天水圍？
話說朋友是筆者的老朋友，在港島區成長。幾年前見樓價升得高，政府又出招，於是就將自己的物業出售，租樓住，期望樓價下跌之日可以再低撈。點知樓價不但冇跌，仲愈升愈有，樓價比起幾年前已經升了三、四成，租金亦升了很多。
最初兩、三年，就小朋友報學校，自己也住慣，租港島舊樓住，後來加租，就搬到九龍，住了兩、三年，又再加租，打開銀行存摺簿看看，發現賣樓賺來的錢，不知不覺間已經冇咗一大截，心都寒埋！
心想再唔買，再交多幾年租，真係渣都冇，於是就把心一橫，有乜買乜，於是就買了天水圍。
收入追不上樓價、租金，居住條件愈來愈差！
朋友在港島上班，孩子也在港島上學，原本住港島是很方便的，誰知愈搬愈遠，正如朋友說：「點估到啲樓價、租金升得咁快？真係自己攞嚟衰！以前十幾分鐘就可以返到公司、返到學校，宜家就要大半個鐘，將來搬咗去大西北，可能仲要成個鐘，一來一回冇咗兩個鐘，好在個仔已經升中，唔需要咩名校網報學校，如果唔係仲頭痛。」
朋友的故事，其實很普遍，落錯車也好，等跌冇買樓也好，近年見不少朋友愈搬愈遠，又有些朋友不肯搬得遠，就愈搬愈細，兩房搬一房，甚至住劏房，大有人在。
朋友搬到大西北，也不是壞事，至少上番車，將來也有機會跑贏。
筆者自小住市區，對我們市區一族來說，新界東、新界西…其實差不多，記得新年去拜年，馬鞍山的姨丈，元朗的姑姐，無論去哪一家拜年，車程都差不多。
然而新界東、新界西的樓價，目前仍然相差很遠，尤其是今年首置客盲搶樓，以樓齡、面積相若的單位作比較，沙田第一城的呎價隨時要1.5萬，貴過尖沙咀，河畔花園的呎價更高見1.7萬，貴過港島！
不少前輩都跌晒眼鏡，甚麼Location、Location、Location…去咗邊？
難以理解！可能因為現時政策向首置傾斜，而很多首置客經驗尚淺，買樓的時候沒有考慮投資價值、租金回報，最緊要啱住，唔知乜嘢係平，乜嘢係貴，於是不斷創新高追貨，講真…真正物業投資者，尤其買樓收租的，樣樣都計成本、收益，點會走去創新高？
再加上，新界東已經發展多年，很多早年搬進去的家庭，下一代都已經成長，所謂分支家庭，開始賺到錢，生活富裕起來，購買力膨漲，住貴啲唔緊要，最緊要近屋企，不少朋友都是因為這個原因，過去幾年在新界東買樓自住。
話說回來，如果以新界東、新界西兩者比較，筆者都情願揀新界西。
首先，對於市區來說，其實差不多遠；其次，新界西交通配套日益完善，西鐵、東涌線之外，還有很多西部通道巴士快線，西部通道亦較少塞車，往返市區並不是想像中那麼艱巨。
還有，價錢比新界東平，在沙田區，二手樓呎價隨時要1.4萬元、1.5萬元，在元朗、屯門，呎價1萬元、1.1萬元就可以買到樓齡、質素相若的屋苑。
新界東發展得早，價錢較高是合理的，然而將來新界西亦會走同樣的路，會否追落後呢？不能肯定，最少在這一刻，新界東隨時貴過市區，
新界西價錢比較平，值搏率似乎較高。當然如果在市區搵到筍盤，就梗係市區再秤高啲啦。
作者為1%投資培訓的地產課程總監，著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等，其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次，曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持，並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破，曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後，2004年股樓雙線出擊，短短四年由滿身卡數打工仔，變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業，並進軍商鋪、工廈市場，以穩健投資策略，成功變出雙位數物業。
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