屋苑跑贏跑輸的原因︳諗sir專欄
如果是荃灣西的映日灣,樓價還要升0.1%,因屋苑內面有200多平方呎,則成為300萬元左右低印花稅炒樓摸貨目標。
沒有額外印花稅(SSD)後,映日灣那些最細碼的單位,有不少買家追捧。
印花稅便宜,令炒樓成本降,也令2024年夏天細單位高成交呎價,拉起了整個映日灣的成交呎價。然而,不是表示映日灣所有兩房、三房都升得很好。
有換樓階梯地區留得到人
另外,講下港島區的太古。太古站附近有較完整的換樓階梯,而甚麼叫做換樓階梯呢?
有換樓階梯的地區才可留得到人,令更多富起來的業主,從當區由便宜的樓換到貴。好比一間公司,可留住一些高消費的客人,他的生意便愈做愈好。
放諸於區份,就是好的換樓階梯,可以留到將來有意住1,000萬至2,000萬元、或再貴些單位的客人。這批人不會搬出當區,就變成當區留到的貴客,令到當區物業的呎價愈捧愈有。
說回太古區,確實老化得很厲害,不過也是一個「上車」樂園。
全區以南豐新邨的樓價最便宜,逾40年樓齡的南豐新邨也有一些細則。如果在夏天,在太古站走到南豐新邨都是運動,流汗濕身。
上一級階梯可去康怡花園,也有些500幾萬元兩房單位,問題是單位內是鑽石廳。
下康位置則近港鐵站,樓價會貴少少;上康在山上,樓價便宜一點,亦同時可找到一些平宜的三房單位。
要近港鐵站又要近商場,太古城就是了。太古城總價比康怡花園貴一些。而康怡和太古兩階梯之間,夾住些700萬至800餘萬元的柏蕙苑,想要大兩房或不同座向者可去望一下。
太古城的海景花園類別,差不多是當區內最大的開則;加上樓齡較輕,通常都是當區換樓人的終點站;再換樓就要出區,接近同級數的應是嘉亨灣。
為何南豐新邨的樓價跑輸大市那麼多?因為樓齡舊之餘,開則也細;加上位置遠,在市差的候,有心買者會出多些少預算去睇太古城,故此若南豐新邨不跳價好難沽走。
買樓前考慮放賣客路
此外,中康有個好處,位罝較靜,還有近港鐵站口,可以近距離入到港鐵站。
倘若有400幾500萬元頭預算,而不怕樓齡舊,可以選在One Island East商廈對面的華蘭花園,平平地有兩房單位,可能對面就是業主的公司。
買樓前必須考慮他日一旦放賣,究竟有沒有客路呢?若沒打算考慮賣走,而只睇間屋對自己有幾適合,很大機會發生輸或坐死貨的情況。
希望筆者能幫助讀者,想好好換樓或買樓時,應該要考慮甚麽。
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