屋苑研究︳屋苑差一個字呎價跌少10% ︳諗sir專欄

海傲灣與君傲灣

那麼，為何海傲灣下跌比君傲灣多近9%，明明海傲灣的樓盤較新，而君傲灣的樓齡已超過10年以上。主因海傲灣新樓時，當年香港要600萬以下的樓才能借九成按揭上會，即是一成首付，故開發商建設一些200多尺細單位，以高尺價超過2萬元/尺賣出，令單位總售價不超過600萬，買家就可只給一成首付上會。其後香港按揭首付政策變成1000萬樓房也可只給一成首付，雖海傲灣勉強算接近油塘地鐵站，不過「鐵路盤」這一點不是常勝的，住海傲灣細單位的人亦有換出更大單位的意願，紛紛將海傲灣的細單位沽出，導致當區沽壓非常大。海傲灣跌幅跑輸大市(中原城市領先指數同時期由181點跌至143點下跌21%)，那反過來君傲灣為何跑贏呢?

君傲灣本身有一兩房面積500多尺，而三房有600多尺至700多呎選擇。這些開則在同區來說已經算是較為大的兩或三房，住在裡面的人就沒什麼原因再換更大，除非他突然變得非常有錢，可以負擔到1300至1500萬樓，才可買又比君傲灣新及大面積的單位換樓。變相這三年沽壓較少，尺價上落亦較少。

康城四期 晉海

至於康城四期- 晉海跌得較為多，晉海雖然是新鴻基的樓，屬知名發展商建設。但屋苑海景看出去，右手邊的海景就被LP6遮到部分，而左手邊近電視城的海有被填海的可能。因此那裡的業主也知道消息，紛紛換同區更景觀好或保值的單位，康城大把一手樓供應，未計將來137區…不少換樓客亦認為就當平賣舊單位只要新居又是平入就可以。

必嘉坊與利奧坊

那邊廂，有同學問必嘉坊是否值得考慮? 明白必嘉坊最後一期改名叫THE HADDON開賣，主要是細單位為主。對於會改名賣的屋苑，大家要多加留意，無謂講太多負面信息。遠的說當年大圍名城，賣不完要在內地做路演，賣完早一批單位又改新名賣下一期，確實這樣做對「出貨」較有保證。近的說說PARK YOHO，以前名叫峻巒，銷售大家可網上查查。然而改名做PARK YOHO，成為「YOHO系列」報，出貨容易很多。現在輪到必嘉坊，除了名字之外，想起利用奧運站附近的利奧坊和它比較。
利奧坊主打細單位為主，分五期凱岸、曉岸、曦岸、壹隅、首隅，當中以壹隅最優質，貼近奧運站，接一條橋可以上去奧運站，呎價最貴。留意利奧坊不是每期都近奧運站，以首隅為例，近大角咀道距離地鐵站頗遠。由於單位比較細客路少，基本上家庭客好少考慮該處，租比單身家或工幹客較大機會一張約就斷租，再找租客令佣金支出上升。凱岸、曉岸入伙後，也有不少貨尾留下。要選跑贏的屋苑，加上買家會自住的，建議去利奧坊看看二百多呎單位令你有沒有焗促感，看完之後，才去買紅磡區樓花。

下圖展示明明樓齡較舊的帝柏海灣，在奧海城商場上蓋，因為會所比較大，加上樓下有商場，所以舊樓竟然在2021年至今，三年來說算是跑贏大市，跌幅都只是十多個百分比。而較新的屋苑有些跌到二十多個百分比，所以局促感需要留意，還有現在人們換樓，換樓客為主，都是想越換越大，大家要留意這幾點。