【新居屋2019】6個屋苑點揀好？首期、交通、配套、校網大比併｜冠德苑｜凱德苑｜尚文苑

撰文：Smart ED編輯部｜圖片：何柏基、新傳媒資料室

居屋2019 6屋苑首期比較

房委會資助房屋小組委員會以市價59折定價，推售6個全新居屋屋苑，合共4,871單位，預料在11月揀樓，部分買家會於2020年落成入伙。6個全新居屋屋苑單位的實用面積由約275至569呎，平均呎價由約6,961至8,551元，售價156萬至529萬元。

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居屋分為綠表及白表的申請，前者可承造九成半按揭，後者最多承造九成。以入場費最平的馬鞍山錦暉苑為例，同是156萬元的單位，綠表買家承造九成半按揭，首期只需7.8萬元，而白表買家最多承造九成按揭，首期則需15.6萬元。

綠表買家的居屋首期

白表買家的居屋首期

何文田冠德苑：坐落名校網

居屋何文田冠德苑提供603個單位，面積由445至568呎，售價325至529萬元。冠德苑貴為「樓王」，其中一個吸引之處是它坐落於名校網，小學屬34校網，附近名校包括協恩中學附屬小學、聖羅撒學校等；中學校網則屬九龍城區，有喇沙書院、華英中學等。

雖然冠德苑單位屬傳統「開門見廁」的居屋格局，但部分中高層單位可望到海景，例如是部分A座的向南單位及B座向東單位。想知更多何文田冠德苑的詳情，即睇：【何文田冠德苑居屋價單】首期、平面圖、座向景觀、揀樓分析懶人包

何文田冠德苑的資料

• 單位數目：603個（3座）
• 實用面積：444.5至568.3呎
• 建議售價：325萬至529萬
• 折扣後平均呎價：8,551元

長沙灣凱德苑：最近港鐵站

於長沙灣發祥街西的凱德苑，與上一期發售的居屋凱樂苑只有兩街之隔。凱德苑鄰近港鐵南昌站，步程約需5分鐘，往返港島及新界西非常方便。未來沙中線通車後，於南昌站乘搭現時的西鐵線，更可免轉車前往啟德及馬鞍山。

凱德苑的生活配套完善，附近有多個商場，包括南昌站上蓋商場V Walk、鄰近的「西九四小龍」屋苑群商場，旁邊正興建的公屋項目，日後亦有街市及交通交匯處。凱德苑毗連兩大直資一條龍學校英華小學及英華書院，凱德苑東南及西北方均是學校，出門不用過馬路便可到。由於學校建築不高，故景觀算開揚，惟部分單位或會受學校噪音影響。想知更多屋苑詳情，即睇：【長沙灣凱德苑居屋價單】近南昌站 毗連名校英華書院！平面圖、座向景觀、居屋揀樓分析

長沙灣凱德苑的資料

• 單位數目：814個（1座）
• 實用面積：278.8至522呎
• 建議售價：195萬至435萬
• 折扣後平均呎價：7,783元
• 預計落成日期：2020年10月底

將軍澳雍明苑：伙數最多

新一期居屋申請共推售6個項目中，以位於將軍澳至善街的雍明苑單位數量最多，共有1,395伙。單位面積282至568.3平方呎，售183萬元至455萬元，大部份單位亦可望到海景。

將軍澳雍明苑共設兩座，位於將軍澳內灣海濱，大部分單位可享無敵大海景。屋苑位置鄰近區內豪宅，四周全是新建私人住宅，如北面有會德豐豪宅Savannah、南面連接華懋海翩匯。

除了被豪宅包圍外，交通方面亦算便利，屋苑與港鐵將軍澳站步程只需約8至10分鐘。生活配套方面亦非常完善，屋苑鄰近區內大型商場The Popcorn，附近商場有超級市場，亦有大量食肆選擇。一街之隔的寶盈花園亦設有小型街市，生活設施齊全。想知更多屋苑詳情，即睇：【將軍澳雍明苑價單】售價、配套、平面圖、座向景觀、居屋揀樓分析

將軍澳雍明苑的資料

• 單位數目：1,395個（2座）
• 實用面積：282至568.3呎
• 建議售價：183萬至455萬
• 折扣後平均呎價：7,509元
• 預計落成日期：2020年8月底

馬鞍山錦暉苑：入場費最低

馬鞍山錦暉苑位於馬鞍山恆健街，為單幢式大廈，樓高36層。鄰近港鐵恆安站，步程只需5分鐘。屋苑最大賣點在於其臨海位置，景觀極佳，向西單位料可享無敵吐露港海景，但就會有西斜問題。另南面私樓天宇海高度只有80米，預計錦暉苑高層向南單位也能望到海景。

東北面則是馬鞍山循道衛理小學、英基啓新書院及其小學部，景觀亦算開揚，惟平日或多或少會受學校的噪音影響。附近有多個屋苑，生活配套等可依靠附近的私人屋苑及公共屋邨商場，步行15分鐘左右到恆安邨內的街市。想知更多屋苑詳情，即睇：【馬鞍山錦暉苑居屋價單】最平7.8萬首期上車！平面圖、座向景觀、揀樓分析

馬鞍山錦暉苑的資料

• 單位數目：735個（1座）
• 實用面積：275.6至455.3呎
• 建議售價：156萬至348萬
• 折扣後平均呎價：7,180元
• 預計落成日期：2020年10月底

荃灣尚文苑：配套完善

尚文苑鄰近大窩口邨，前身為房屋署職員宿舍，毗連荃灣區極受歡迎的聖公會士德幼稚園。項目是一座單幢式大廈，提供494個單位，但有342伙都是面積介乎200多平方呎至300平方呎的細單位。而尚文苑亦是今期居屋中，細單位比例最高的屋苑。

尚文苑實用面積由286.3至458.5呎，建議售價為177萬至354萬。步程約8分鐘即可到達港鐵大窩口站，附近亦有多條巴士線連接港九新界，交通算方便。景觀方面，高層單位會較開揚，但由於尚文苑附近為工廠區，相信會有部分單位望向工廠區景。另因屋苑前方對正天橋及德士古道大馬路，大部分單位尤其中至低層戶相信會受公路噪音及灰塵影響。想知更多屋苑詳情，即睇：【荃灣尚文苑居屋價單】首期8萬8起！平面圖、座向景觀、居屋揀樓分析

荃灣尚文苑的資料

• 單位數目：494個（1座）
• 實用面積：286.3至458.5呎
• 建議售價：177萬至354萬
• 折扣後平均呎價：7,180元
• 預計落成日期：2020年6月底

沙田旭禾苑：坐落工廠區

沙田旭禾苑以單幢方式興建一座不超過46層高的住宅大廈，提供830伙單位。售價由173萬起。預計會成為全港最高的居屋大廈，固被外界稱為「摩天居屋」。旭禾苑其中260伙是面積300平方呎或以下單位、有350伙的面積是300多至400平方呎，另有220伙為400多平方呎單位，大部分單位主要提供開放式至1房間格。

旭禾苑最大賣點在於鄰近東鐵綫火炭港鐵站，步程只需5分鐘即到火炭站。惟最失色之處是屋苑位處工廠區內，屋苑被眾多工廈包圍。旭禾苑遭工廈群環抱，屋苑旁邊至少有四幢工廈，日常會有大量重型車輛出入。最大問題是屋苑位處工廠區內，一般日常生活設施較為貧乏，附近食肆選擇不多，而且工廈的食堂，一般在週末及假日不開門應市。想知更多屋苑詳情，即睇：【沙田旭禾苑居屋價單】5分鐘行到火炭站！平面圖、座向景觀、居屋揀樓分析

沙田旭禾苑屋苑資料的資料

• 單位數目：830個（1座）
• 實用面積：293.9至462.8呎
• 建議售價：173萬至336萬
• 折扣後平均呎價：6,961元
• 預計落成日期：2020年10月底

新居屋申請日子須知

• 新居屋揀樓日期：2019年11月
• 白居二向申請者發批准信日期：2019年12月

居屋申請費用須知

• 居屋申請費用：250元
• 白居二申請費用：160元
• 新居屋、白居二申請費用：410元

專家：首選新居屋及綠置居

現時有不同類別的資助房屋，包括「居者有其屋計劃」（新居屋）、「綠表置居計劃」（綠置居）、「白表居屋第二市場計劃」（白居二）及住公屋單位人士購買未補地價居屋及公屋單位的「居屋第二市場」。梁隼坦言，除上水皇后山比較偏遠外，未來幾年政府推出的新居屋地點好值得買。2019年推售的居屋包括位於何文田常樂街的居屋，與入場費逾千萬元的豪宅皓畋處於同一條街；其他的新居屋位於荃灣、將軍澳、深水埗區。

脫苦海笑言，由於公私營房屋比例由七三比變成六四比，故私樓地皮也變成資助房屋用地，啟德跑道區變成公屋之城，未來跑道區會否變成私樓重災區？「如啟德有資助房屋，緊係要買，但唔買啟德私樓。」

白居二、新居屋和綠置居都屬於幸運大抽獎，而在白居二和新居屋之間，胡國威傾向選擇後者。雖然白居二和新居屋同樣是未補地價居屋，且享有樓價折讓，但在選擇性及按揭配套上卻不盡相同。白居二並非由政府定價，樓價可以無上限，與業主之間的價格拉鋸戰費時失事。

另一方面，梁隼指出，政府只會對公屋或居屋按揭擔保30年，由首次轉讓日期開始計算。而且白居二的樓齡問題在按揭上有所限制，樓齡偏高未必可獲銀行批出九成按揭。即使在九成按揭下，最長按揭年期是30年減樓齡，如果樓齡達20年，按揭年期就僅得十年，每月供款額就會倍增。

不過近年有部分銀行都會提供彈性方案予白居二買家，有銀行會以20年樓齡為界線，若居屋樓齡少於20年，就可向九成按揭買家批足25年還款期。梁隼指出，如果純睇價錢，白居二是買得過，惟要負擔維修費用。此外，白居二放盤資訊不透明，梁隼認為不值得花時間買。

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