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地產專題|居屋2023派表8成市區供應 料啟德盤爭崩頭

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每年一次的居屋「大抽獎」機會來了。「居屋2023」已於7月31日開始接受申請,8月14日晚上7時截止,預計今年第四季攪珠、2024年第一季揀樓。今期「居屋2023」提供9,154伙,屬於復建居屋後最多一期,入場費由149萬元起,八成來自市區供應,包括啟德啟悅苑,以及觀塘安達臣道安楹苑、安樺苑、安麗苑等。

估計爭崩頭的要數啟德啟悅苑,該屋苑位處港鐵宋皇臺站上蓋,項目由兩座組成、共提供2,046個單位,面積介乎278至475平方呎之間,當中最貴單位接近500萬元。

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  • 今期居屋王啟德啟悅苑位於港鐵宋皇臺站上蓋,項目由兩座組成,當中最貴單位接近500萬元。(資料圖片)

平均呎價最貴逾9,000元

啟悅苑平均呎價亦是最貴,達9,390元,樓價介乎223萬至494萬元。

最貴的「樓王」單位售價494萬元,即使綠表買家,仍要24.7萬元首期才能入場;倘由白表買家購買,首期以樓價一成計需付49.4萬元,故被視為今期「居屋王」。

要進駐居屋樓王,綠表買家最少要有約18萬元的起始資金;而白表買家,則需要有接近30萬元首期資金。

不過,即使是近500萬元,區內連一間私樓開放式單位都買不到。

位於啟德的私樓新盤項目恒基地產(00012)發展的HENLEY PARK,首張價單涉及148伙,入場單位1A座2樓H室,實用面積250平方呎,折實518.22萬元,呎價約20,729元。

參考同區內居屋項目,即啟朗苑及啟欣苑,啟朗苑設三座物業共提供683伙,面積由286至471平方呎,2019年折算呎價直迫10,000元,創出居屋推售以來的新高。

2022年啟欣苑以平均呎價8,530元推出,因為項目有提供面積低至186平方呎的開放式單位,最大兩房單位為448平方呎,故其售價低至124萬元;最高價則為479萬元。

至於今期「居屋2023」最主力的市區供應,是來自觀塘安楹苑、安樺苑及安麗苑同樣位於安德臣,鄰近私樓安峯,雖然位於市區,但交通相對「隔涉」,暫時只能乘坐鄰邨安達邨及秀茂坪邨一帶的巴士出入其他地區。

最平朗天苑售149萬

另外,有兩個位於新界區的屋苑,其中屯門兆翠苑位於屯門海皇路一帶,鄰近私樓御海灣。除了選擇乘坐巴士出入外,亦可在輕鐵屯門泳池站去前往其他地方。

元朗朗天苑位置亦較為「隔涉」,較接近御豪山莊一帶,居民多要乘坐綠色小巴出入。

售價最便宜單位在元朗朗天苑,售價149萬元。以綠表買家只需要繳付5%首期計算,只需74,500元便可「上車」。

若以平均呎價計算,最便宜為屯門兆翠苑,平均呎價只需6,800元。各屋苑預計關鍵日期,由2025年4月至2026年3月不等。

至於巿民最關注的綠白表比例,今次是40:60,「家有長者」配額2,700個; 一人申請配額900個。

意即綠表單身人士會有360個配額;而白表單身人士則540個配額。

另「家有長者」的核心家庭申請者,則會預留2,700個單位,換言之,餘下5,554個單位,由一般家庭購買。

綠表買家主要是指房委會或房屋協會轄下屋邨住宅單位的租戶,而房委會轄下中轉房屋的認可居民、獲房屋署發給綠表資格證明書人士、長者租金津貼計劃的受惠者及持有由房屋署發出保證書的屋宇事務助理也符合綠表資格。

如果屬於公屋租戶的綠表買家,只要交出手上的公屋,便能以綠表價(免補地價)購買居屋或房協住宅發售計劃下的單位。

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白表資產要求收緊

白表買家只要符合入息要求,便能抽一手居屋或以綠表價買入居屋單位。

根據2023年入息要求,如果一人申請者,月入不得超過31,000元,資產不得超過73.5萬元;如果申請人數達兩人以上,月入不得超過62,000元,資產不得超過147萬元。

入息限額方面,今期白表單人由上一期居屋計劃的33,000元,下調至31,000元;家庭二人或以上家庭由66,000元,下調至62,000元。

而單身及家庭申請的資產限額分別是73.5萬及147萬元,也較上一期少。

「居屋2023」的申請費為270元;「白居二2023」的申請費為230元;同時申請兩者則為500元。

房委會由於有考慮樓價下跌機制,故今年在居屋2023的入息及資產要求方面均有下調。

至於綠表申請者,則繼續沿用最新的公屋申請者入息及資產限額。

按揭安排方面,綠表按揭成數為9成半;白表是9成,按揭年期最長為25年,按揭利息一般為2.5厘。

在樂富客務中心和房委會/房屋署的指定網站,會提供居屋標準單位的室內間格模型及新發展項目的模型、居屋樣本單位的虛擬短片、租置計劃樣本回收單位的室內照片及虛擬實境導覽、居屋發展項目及租置計劃屋邨的展板及其他資料,供公眾閱覽。

200呎以下納米盤近絕跡

論間隔方面,居屋2023「納米盤」幾乎絕跡,今期最細單位由278平方呎起;最大面積是518平方呎。

  • 居屋2023「納米盤」幾乎絕跡,最細單位由278平方呎起;最大面積是518平方呎。(何柏基攝)

向中間大小的戶型靠攏,上期居屋2022啟欣苑,為人所詬病的200平方呎以下納米型,今期居屋2023未有出現。

啟悅苑、安麗苑最細亦有278平方呎,相信屬於開放式戶。

今次面積最大的兆翠苑亦只有518平方呎,較上期東涌裕雅苑三房兩廁單位的555平方為細,估計有機會屬於大兩房單位。

留意隱藏成本

居屋2023最主流是實用面積375至426平方呎的一房戶型,涉及4,550伙或佔整體近半,而不足三成屬於實用面積450平方呎以上,適合作兩房間隔。

當中較多兩房單位供應為元朗朗天苑,共有1,133伙,佔整個樓盤比例亦達37%。

實用面積在300平方呎以下的細單位,總數則有1,998伙,佔整體比例約兩成。

其中市區的啟悅苑則有32%單位屬於這種戶型,涉及651伙。

值得一提的是,買新居屋有不少「隱藏成本」要注意。

由於新居屋以「清水樓」形式交樓,買家入伙裝修時,須動輒20萬至30萬元;而白表買家入伙連首期、雜費等開支,或須花費介乎60萬至70萬元。故準買家抽居屋前應多作準備,預期資金作裝修等額外花費。

另額外費用,包括應繳的印花稅,以及於土地註冊處登記契據文件的註冊費及聯同律師費用;此外,亦有契據文件(包括政府地契、公契、其他有關契約等)的核證副本的費用。

最要留意的是,如買方未能依照買賣協議在指定日期或之前完成交易,房委會有權在不影響其他補救措施的情況下,向買方收取未付樓價的利息,利率為根據滙豐銀行公布的最優惠利率加年息2厘。


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撰文:妙倫圖片來源:patreon@EDfattogether