居屋按揭申請攻略｜綠表白表居屋按揭成數、壓力測試、年期 只可選P按？｜陳永鍵
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撰文：陳永鍵｜圖片：Unsplash
居屋按揭擔保期
居屋設有擔保期，如何計算？一手居屋擔保期為30年；二手居屋則用以下公式計算擔保期，如物業首次發售日為2010年，則會以現時年份2020年減2010年，即十年，居屋物業擔保期為30年減10年，20年。
無論是一手及或二手居屋，綠表居屋按揭成數最多為九成半，年期最長為25年。
因一手居屋出售日為首次發售日，故此不用考慮擔保期，按揭成數可直接以綠表承造九成半及25年。
二手居屋會根據擔保期，決定按揭成數和年期，只要在擔保期完結前，按揭餘額在樓價六成內，便可以綠表身分，承造九成半按揭及年期25年。
如擔保期完結前，按揭結欠餘額在樓價六成以上的話，按揭成數及年期則需調整。
白表居屋和綠表居屋的分別在於按揭成數，按揭成數最多可承造九成，而年期最長為25年。
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擔保期內外壓測
如物業擔保期在五年以上，居屋按揭毋須通過壓力測試及提供任何入息證明文件，只需以申報形式向銀行提供入息情況，入息資料可包括家庭入息或個人收入，並提供最近三個月銀行月結單進行審批即可，即使月結單沒有任何存款證明亦會接受。
因不需要入息文件，在申請按揭時，銀行亦會向申請者了解申請者收入狀況。如申請者收入不足，銀行亦會建議客人申報家庭整體總收入。而該申報收入用途，只需證實申請者有足夠供款能力便可。
相反，如物業在擔保期外，按揭成數最多為六成；年期為最長25年。在此情況申請者需提交收入證明文件予銀行進行審批，收入文件為糧單及最近三個月出糧銀行月結單。
只可選P按
另外，未補地價居屋利率、現金回贈及高息戶口條款和私樓一樣嗎？現時一手及二手未補地價居屋亦有銀行可批出P-2.75厘=2.5厘；而未補地價居屋只可選取P按，並沒有H按可選擇。
按揭回贈最高可批出0.65%，而按揭回贈則會以按揭總額計算現金回贈，和按揭保險計劃以樓價六成計算按揭回贈不一樣。
大多數銀行亦積極吸納存款，大多數銀行亦會提供高息戶口予申請者，而未補地價物業按揭亦可享有此優惠，高息存款掛釣戶口利率相等於按揭利率，而最多存放金額為按揭結額金額的一半。
以往筆者在銀行工作時，遇過不少申請者，在合規原則下亦被銀行拒絕按揭貸款申請。
其原因在該物業業主過往向財務公司以物業提取貸款，而土地查冊可看到過往物業借貸紀錄。此類物業即使在擔保期內屬新購物業，有小部分銀行因此理由而拒絕審批。
然而，亦會有部分銀行接受此類物業按揭，申請按揭時亦建議貨比三家。
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