小心假劈價陷阱

最近看報道說元朗將會有很多新樓盤，於是到該區看看，地產代理介紹元朗站附近的細價樓，樓齡約30年，實用面積未夠270平方呎，叫價320萬元以下。

跟你上週在facebook上分享的報道差不多，記得那篇報道說業主減價30萬元，以低於市價成交。

如是者豈非劈價一成？抵買嗎？

未來元朗將有多個新樓盤推出，分別在元朗站及朗屏站，哪裏比較好呢？

文：1% Anthony讀者Dan問：Anthony你好！本人一直都有計劃買樓，最近樓價回落，就抽多些時間睇樓，也翻看你的文章，非常實戰，尤其是分析不同地區、樓盤，正好讓本人裝備一下自己。

最近看報道說元朗將會有很多新樓盤，於是到該區看看，地產代理介紹元朗站附近的細價樓，樓齡約30年，實用面積未夠270平方呎，叫價320萬元以下。
跟你上週在facebook上分享的報道差不多，記得那篇報道說業主減價30萬元，以低於市價成交。
如是者豈非劈價一成？抵買嗎？
未來元朗將有多個新樓盤推出，分別在元朗站及朗屏站，哪裏比較好呢？
首先，代理提到業主減價30萬元，是否真劈價呢？分析是否真劈價，不能單從業主開價比較。開價嘛，你開幾多都得啦，如果業主開價1,000萬元，是否即係劈價七成呢？
筆者建議應該從市場成交價分析，翻查近半年的成交價，與這個樓盤類近呎數的單位。

參考最近的成交價，最平約290萬元，最貴約320萬元，如今業主開價逾310萬元，其實只是正常成交價而已，劈價？低於成交價？真的嗎？
第二，即使之前真的以逾340萬元成交，減價30萬元，就是劈價？
過去一年，受惠於政府的多項辣招，細價樓樓價瘋狂爆升，總之400萬元以下，不論位置、面積，見貨就搶！
以這個單位為例，實用面積未夠270平方呎，減價後實用呎價仍高達12,000元。
別忘記這是元朗，亦別忘記這是一個樓齡30年的二手小型屋苑。
這個價錢已可以在九龍區，買到一個質素相若的二手單位了！新界西北區與九龍區同價，是否真的抵買呢？

第三，元朗確實有很多發展項目，是否代表值市區價呢？筆者是一位投資者，喜歡看租值，筆者明白讀者買這個單位是自住，但是衡量價值的時候，租值是一個不錯的參考指標。
同樣未夠270平方呎的單位，同樣賣310多萬元，元朗區單位，租值逾8,000元，租金回報只有3厘；九龍區單位，租值約10,000元，租金回報近4厘，防守力有明顯差異。
總括來說，筆者不認為這是真劈價。過去一年很多細價樓被炒高到不合理水平，筆者稱之為「溢價」。
例如新界樓炒到九龍價，即使今天這些單位減價減得比較狠，亦只不過是修正之前扭曲的價錢而已，筆者稱之為「去溢價」。

以這個單位為例，若九龍區同類單位呎價12,000元，
即使它調整至11,000元，甚至10,000元，亦只是反映地點的差異而已。
講到元朗站與朗屏站，很多人都看高前者，個人認為差不多。
如果以大馬路、教育路作為元朗的中心點，兩個站距離中心點其實差不多。
從地圖上看，朗屏站甚至可能更近一點，所以要看幾個樓盤的開價才能決定，如果讀者對元朗有興趣，可以留意一下。

文：1% Anthony首先，代理提到業主減價30萬元，是否真劈價呢？分析是否真劈價，不能單從業主開價比較。開價嘛，你開幾多都得啦，如果業主開價1,000萬元，是否即係劈價七成呢？

筆者建議應該從市場成交價分析，翻查近半年的成交價，與這個樓盤類近呎數的單位。

參考最近的成交價，最平約290萬元，最貴約320萬元，如今業主開價逾310萬元，其實只是正常成交價而已，劈價？低於成交價？真的嗎？

第二，即使之前真的以逾340萬元成交，減價30萬元，就是劈價？

過去一年，受惠於政府的多項辣招，細價樓樓價瘋狂爆升，總之400萬元以下，不論位置、面積，見貨就搶！

以這個單位為例，實用面積未夠270平方呎，減價後實用呎價仍高達12,000元。

別忘記這是元朗，亦別忘記這是一個樓齡30年的二手小型屋苑。

這個價錢已可以在九龍區，買到一個質素相若的二手單位了！新界西北區與九龍區同價，是否真的抵買呢？

第三，元朗確實有很多發展項目，是否代表值市區價呢？筆者是一位投資者，喜歡看租值，筆者明白讀者買這個單位是自住，但是衡量價值的時候，租值是一個不錯的參考指標。

同樣未夠270平方呎的單位，同樣賣310多萬元，元朗區單位，租值逾8,000元，租金回報只有3厘；九龍區單位，租值約10,000元，租金回報近4厘，防守力有明顯差異。

總括來說，筆者不認為這是真劈價。過去一年很多細價樓被炒高到不合理水平，筆者稱之為「溢價」。

例如新界樓炒到九龍價，即使今天這些單位減價減得比較狠，亦只不過是修正之前扭曲的價錢而已，筆者稱之為「去溢價」。

以這個單位為例，若九龍區同類單位呎價12,000元，即使它調整至11,000元，甚至10,000元，亦只是反映地點的差異而已。

講到元朗站與朗屏站，很多人都看高前者，個人認為差不多。

如果以大馬路、教育路作為元朗的中心點，兩個站距離中心點其實差不多。

從地圖上看，朗屏站甚至可能更近一點，所以要看幾個樓盤的開價才能決定，如果讀者對元朗有興趣，可以留意一下。

作者為1% 投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。

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