小心一線城市內房

Anthony你好！本人來自澳門，早年買入的物業賺了點錢，最近澳門樓又好像沒有起色，打算將有限資金投資內地樓，想請教閣下對內地樓市的看法。

近年有朋友買了深圳樓，個個賺到笑，又有些貪平，買二、三線城市，但升幅不多。

最近看新聞，內地又放寬房地產政策，一線城市又再火爆。

部分位置更優越的物業樓價高達每平方米150,000元人民幣，即是建築呎價16,000港元，比起香港及澳門很多新盤的呎價還要貴。

本人覺得很瘋狂，但是身邊的朋友卻說，現在內地房地產市場情況是「一線城市不見頂，二、三、四線城市不見底！」

無論幾貴，都要投資一線城市，二、三、四線城市庫存很多，不但未必有得升，甚至還要跌，或者是死城，是這樣嗎？本人是投資初哥，應該怎麼選擇？

文：1% Anthony讀者阿捷問：

Anthony你好！本人來自澳門，早年買入的物業賺了點錢，最近澳門樓又好像沒有起色，打算將有限資金投資內地樓，想請教閣下對內地樓市的看法。

近年有朋友買了深圳樓，個個賺到笑，又有些貪平，買二、三線城市，但升幅不多。

最近看新聞，內地又放寬房地產政策，一線城市又再火爆。

部分位置更優越的物業樓價高達每平方米150,000元人民幣，即是建築呎價16,000港元，比起香港及澳門很多新盤的呎價還要貴。

本人覺得很瘋狂，但是身邊的朋友卻說，現在內地房地產市場情況是「一線城市不見頂，二、三、四線城市不見底！」

無論幾貴，都要投資一線城市，二、三、四線城市庫存很多，不但未必有得升，甚至還要跌，或者是死城，是這樣嗎？本人是投資初哥，應該怎麼選擇？

其實，自從去年內地多次減息、降準，內地房地產市場已經很熱。然而，讀者說得對，並不是每個城市樓價均上升。

深圳樓價升幅最勁，高達47.5%，丹東跌幅最大，跌5.3%。不同城市，不同步伐，買內地樓一定要識揀；否則，別人賺錢的同時，自己可能會蝕錢，甚至誤買死城、爛尾樓。

內地經濟下行，股市大跌，理論上樓價應該亦會下跌！看看港、澳，同樣的因素，傳媒、小市民的膽早就被嚇破了！

高呼經濟崩潰、樓市末日，兩者有必然關係嗎？看看深圳及其他一線城市的樓價吧！

在經濟下行、股市大跌的情況下，一年升五成！要救怎會無得救？問題是政府是否願意放寬「辣招」而已。

「一線城市不見頂，二、三、四線城市不見底！」的說法。過去兩年的確如此，今年中央放寬房地產政策，除要刺激經濟，最重要的任務是二、三、四線城市供過於求，要去庫存！

除往年的減息、降準，更把首期調低了，首套房只需要付20%；第二套房只需要付30%，還有稅務上的優惠，不詳談了。重點是，此時此刻應該投資那裏？買深圳還是買周邊地區？

深圳政府高呼要填海55公里，增加供應，為樓價降溫。筆者認為捉錯路！明顯地過去兩年樓價急升，不是剛性需求，而是由投資帶動，當投資者都相信一線城市有錢賺，全國的投資者就會湧到深圳。

無論填幾多海，起幾多樓，小小一個深圳，面對全國投資者湧入，如何招架？

然而，過去表現不代表將來表現，不可能每年都有四成、五成的升幅，就算中央不打，市民都要反了。

當前問題是，一線城市樓價太高，二、三、四線城市庫存太多！要解決問題其實很容易，只要在政策上，收緊一線城市，放寬二、三、四線城市，囤積在一線城市的資金，就會流到周邊的二、三、四線城市。

近年不少深圳人，到臨近深圳的惠州、東莞地區買樓，筆者曾到當地睇樓，由深圳開車沿高速前往，約半小時就到達，樓價與深圳相差五至十倍！

就如當年香港開發屯門及元朗，所以這些所謂「臨深片區」的樓盤銷情亦很暢旺，問題是深圳政府是否會加辣，是否願意深圳內的財富，轉移到惠州及東莞去。

至於讀者是澳門人，筆者建議留意鄰近的珠海，中央已拍板發展橫琴自貿區，還有港珠澳大橋，相信發展亦不錯。

最近筆者與不少戰友亦小試牛刀在珠海買樓，相信不久將來，當散戶醒覺深圳樓太貴，資金就會大量湧向周邊城市。一線城市，要小心！

文：1% Anthony其實，自從去年內地多次減息、降準，內地房地產市場已經很熱。然而，讀者說得對，並不是每個城市樓價均上升。

深圳樓價升幅最勁，高達47.5%，丹東跌幅最大，跌5.3%。不同城市，不同步伐，買內地樓一定要識揀；否則，別人賺錢的同時，自己可能會蝕錢，甚至誤買死城、爛尾樓。

內地經濟下行，股市大跌，理論上樓價應該亦會下跌！看看港、澳，同樣的因素，傳媒、小市民的膽早就被嚇破了！

高呼經濟崩潰、樓市末日，兩者有必然關係嗎？看看深圳及其他一線城市的樓價吧！

在經濟下行、股市大跌的情況下，一年升五成！要救怎會無得救？問題是政府是否願意放寬「辣招」而已。

「一線城市不見頂，二、三、四線城市不見底！」的說法。過去兩年的確如此，今年中央放寬房地產政策，除要刺激經濟，最重要的任務是二、三、四線城市供過於求，要去庫存！

除往年的減息、降準，更把首期調低了，首套房只需要付20%；第二套房只需要付30%，還有稅務上的優惠，不詳談了。重點是，此時此刻應該投資那裏？買深圳還是買周邊地區？

深圳政府高呼要填海55公里，增加供應，為樓價降溫。筆者認為捉錯路！明顯地過去兩年樓價急升，不是剛性需求，而是由投資帶動，當投資者都相信一線城市有錢賺，全國的投資者就會湧到深圳。

無論填幾多海，起幾多樓，小小一個深圳，面對全國投資者湧入，如何招架？

然而，過去表現不代表將來表現，不可能每年都有四成、五成的升幅，就算中央不打，市民都要反了。

當前問題是，一線城市樓價太高，二、三、四線城市庫存太多！要解決問題其實很容易，只要在政策上，收緊一線城市，放寬二、三、四線城市，囤積在一線城市的資金，就會流到周邊的二、三、四線城市。

近年不少深圳人，到臨近深圳的惠州、東莞地區買樓，筆者曾到當地睇樓，由深圳開車沿高速前往，約半小時就到達，樓價與深圳相差五至十倍！

就如當年香港開發屯門及元朗，所以這些所謂「臨深片區」的樓盤銷情亦很暢旺，問題是深圳政府是否會加辣，是否願意深圳內的財富，轉移到惠州及東莞去。

至於讀者是澳門人，筆者建議留意鄰近的珠海，中央已拍板發展橫琴自貿區，還有港珠澳大橋，相信發展亦不錯。

最近筆者與不少戰友亦小試牛刀在珠海買樓，相信不久將來，當散戶醒覺深圳樓太貴，資金就會大量湧向周邊城市。一線城市，要小心！

作者為1%投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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