【寫字樓空置率】中環區辦公室空置率創14年新高 恐現退租潮

撰文：SmartED編輯部｜ 圖片：新傳媒編輯室

核心寫字樓區的租賃需求疲弱；再加上跨國公司持續遷至非核心區，本港第三季中區甲級寫字樓租金繼續下調。戴德梁行報告顯示，面對持續不明朗的社會及經濟狀況，租戶普遍暫停搬遷或擴充，令中環區空置率升至14年來新高的7.4%。

轉租細單位寫字樓減支出

至於全港寫字樓租金於第三季亦持續下跌。當中中區跌幅最高達3.2%；灣仔及銅鑼灣跌2%；唯獨港島東租金按季微跌0.3%。

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝認為，目前影響市場的不明朗因素仍未見解決跡象，不排除市場會出現更多退租個案，或個別公司轉租面積較細單位以減少支出。來季以至2020年各區的寫字樓租金展望都不容樂觀，預料中環區租金在第四季將續跌6%至8%；明年則會再下跌8%至13%。

該行又指出，全港甲級寫字樓吸納量自第二季的51.4萬平方呎，回落至第三季的29.5萬平方呎，季內大部分成交位於港島東等非核心區。例如廣告和公關服務公司WPP，就租下英皇道K11 Atelier共11萬平方呎樓面。核心區今季仍有租賃成交，但承租面積明顯小於之前數季。

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戴德梁行執行董事兼香港寫字樓部主管韓其峰補充，目前市場氣氛並不理想，不少租戶均暫停其搬遷或擴充計劃，直至經濟環境得到改善。因此，預計第四季的租賃活動會進一步縮減，令本年全年吸納量跌至去年總量的一半。

回歸以來市道最差

事實上，租戶對擴展和計劃的前景保守，如港島區有部分業主商議租貸時，要以更多優惠和提供較大議價空間吸引租戶。近期有指標甲級商廈租金顯著下跌，不少業內人士對本港商廈市場前景感到悲觀，更形容商廈市場正面臨回歸以來市況最差的時間。

有前線工商物業代理透露，位於金鐘及中環之間的美國銀行中心，有一伙高層寫字樓單位，面積約3,857平方呎，每月租金接近22.4萬元。該單位以平均每方呎約58元租出，較市價低逾三成，創出該廈逾三年來的最低呎租紀錄，同時較舊租低近兩成。翻查成交紀錄，該商廈對上的低位租金，為2016年初，一個面積720平方呎的高層戶，成交呎租約50元。

另一代理行仲量聯行指出，9月中環甲級寫字樓租金再跌1.7%，每平方呎租金跌至125元，幅度超過其他商業區。而整體市場租金9月按月回落1.1%，反映租賃需求疲弱，業主減租以挽留租戶。至於中環新租賃成交在9月按月減少47%，租賃活動亦只是以續約為主。

整體市場新租賃成交按月下跌56%，導致月內錄得68,800平方呎負吸納量。而該行日前亦發表《香港地產市場觀察》報告，內容指出由於租賃需求持續轉弱，中環、灣仔、銅鑼灣及尖沙咀等傳統商業區，整體空置率於五年來首次升穿3%。

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傳統商業區的寫字樓空置率上升

仲量聯行商業部主管鮑雅歷指出，受環球及本地經濟不明朗因素影響，不少公司已暫緩擴張計劃，令傳統商業區的空置率上升，料寫字樓租金會有下調壓力。

截至9月底止，整體甲級寫字樓空置率上升至5.6%，較8月底上升0.1個百分點。中環甲級寫字樓空置率亦升0.1個百分點，升至2.9%。灣仔、銅鑼灣、港島東及尖沙咀空置率3%或以上；九龍東空置率升至13%。

值得一提的是，該行自身的辦公室已遷離核心區，即是近年本港寫字樓市場所謂的「去中環化」。該行近期亦由金鐘搬往港島東區，租用區內甲廈太古坊一座其中兩層樓面，合共約35,000平方呎。新址租金開支，較舊址節省三分之一。非核心區商廈呎租，依然大幅落後中區甲廈。該行香港董事總經理莫家文日前表示，港島東所在位置交通方便，與中環及九龍東相當接近。

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公司轉租非核心區

但區內寫字樓的呎租水平僅介乎50至60元，比中區甲級商廈的120至130元水平，有明顯差距。該行搬遷後節省的支出，可運用在改善工作空間上。他又指，以一家企業承租10萬平方呎樓面為例，若由中區遷往港島東，估計每年可節省約8,400萬元的租金支出。

根據仲量聯行資料統計，過去12個月有超過20家公司遷離中環，並於非核心區承租新單位，涉及總樓面面積高逾42萬平方呎。

世邦魏理仕亦指出，第三季度甲級寫字樓的淨吸納量，僅錄得25,400平方呎，空置率攀升0.3%至6.5%。整體寫字樓租金水平按季下跌1.7%，是自2012年第一季以來錄得最大季度跌幅。其中中環區表現最差，租金水平按季下跌2.9%；九龍東的高空置率亦將租金水平拖低，按季下跌1.7%。

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥亦指，商廈市場近期受到「內外夾擊」，影響投資者情緒，不但指標甲廈成交創新低，大手成交也消失，交投量陷入「冰封」，情況十分嚴峻。然而，隨部分投資者願意擴闊議價空間，相信稍後會有個別投資者趁低吸納，並令到市場錄得低價成交。

啟德商地撻完訂再流標

市道氣氛差，商業地皮投資吸引力自然大減。由高銀金融（00530）6月宣布撻訂的啟德第4C區商業地，地皮日前重新招標後已於9月再截標，但地政總署不接受任何一份標書，宣布地皮流標。

事實上，地皮早前合共收到五份標書，包括長實集團（01113）及華人置業（00127）等獨資入標。受經濟及社會運動影響，市場早已將地皮估值普遍下調兩至三成，至73.45億到103.6億元，樓面地價僅8,500至12,000元。

業內人士指，流標或反映發展商對經濟前景看法較悲觀，出價過於保守而未到價，與政府心目中的地價有較大差距所致。經過連續兩次流標後，相信當局未必會在短期內再次就有關地皮招標，或待市況回穩後再作部署。

業界難看通後市

地產建設商會執委會主席梁志堅日前指出，業界都難以看通後市，同時政府推地的時間並不合適，所以地皮實在難在達到早前的造價。萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為，商業地皮投資額大及資金回收期長，政府的「計算」與發展商的「計算」上存在一定落差，特別在這些不能拆售及大規模的商用地皮上。因發展商會考慮更多項目的未來「現金流」及「出租率」等的因素去計算。

然而，亦有大型發展商積極發展商業項目。長實旗下紅磡鶴園街13號重建項目，早前獲批重建成兩幢各31層高的商廈，涉558個單位，預料2025年落成。
重建項目地盤面積約40,000平方呎，可供租賃單位面積由約590至990平方呎不等，亦可全層租用。另外，商廈底層設有面積逾2,500平方呎的商店舗位，以及四層的地庫停車場。

發展商表示，兩幢新商廈的名稱尚待落實，不排除與承租大面積的集團洽談命名權。不過，發展商曾提出以「限呎盤」重建成住宅項目，惟未獲城規會批准，於是改為提出興建兩幢辦公室及零售設施後方獲批。