全港僅11.3%家庭過到800萬壓測？林鄭連推漸進式按揭及限呎單位，到底急甚麼？

特首林鄭月娥提出，研究參考新世界發展（00017）創立的的非牟利房社企「新世界建好生活」的建議，在資助房屋推出「漸進式按揭」，將按揭門檻進一步降低。

漸進式按揭首期減半

初步的做法是，在買入單位時，買家只需負責一半樓價；餘下一半樓價，可於成交後10年內，一次過或漸進式分階段承造按揭。換言之，買家在「上車」時只需付半額首期及為樓價一半金額承造按揭。

目前居屋及綠置居的貸款年期最長為25年；而漸進式按揭的貸款年期則可延長至30年，置業人士的負擔會有何改變？一齊來計數。

目前白表的按揭成數為九成；而綠表的按揭成數更高達9成半。

假設樓價300萬元，申請傳統按揭的首期為15萬至30萬元。

假設綠及白表的按揭成數保持不變，採用漸進式按揭計劃後，首期將進一步降至需75,000元至15萬元。

以按息2.5厘計，傳統按揭計劃每月供款約12,000多元，而漸進式按揭首10年每月供款少於6,000元。相比之下，後者的負擔明顯輕鬆得多。

10年後每月供款倍升

其實自有關計劃公布至今，十年後按揭供款安排細節仍未落實；不過，按上文推算，十年之後，即當買家還款120期後，買家尚餘逾100萬元本金未還清，屆時若加上餘下樓價150萬元來一併承造按揭，每月供款將增至超過13,000元，升幅超過一倍。

假設按息維持在2.5厘，漸進式按揭的全期利息，比傳統按揭多超過30萬元或三成。

息口、樓價走勢因素不可忽視

值得留意，以上的假設鎖定了按息在2.5厘水平，若10年後息口較首10年高，在未償還的本金較多的情況下，承造漸進式按揭的買家將面對更大的供款壓力，其利息支出差距將與傳統按揭進一步擴大。

另外，政府目前正加緊增加房屋供應，在供應增加的情況下，倘十年後樓價顯著下跌，在未償還本金較多的情況下，漸進式按揭的用家可能也較容易出現負資產的問題。

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