家庭月入15萬元 有3樓在手放租 另與家人租樓住 可再借8成買千萬物業？｜諗Sir

本人想買三房自住，看中港島區1,000萬元三房物業，利用手上現金及股票，再向家人借貸約100萬元及上會借八成，未知此方案是否可行？ 聽聞香港按揭證券公司（HKMC）會覺得本人並非居住在香港，亦不相信有自住用途；又或者查到太太有物業不屬於首置。 請問是否要冒險實行此方案？須降至借六成按揭嗎？ 本人另一方案是買細價樓作投資用，自己繼續租樓，不知如何？謝謝！

讀者Adonis上

撰文：諗sir︳圖片：unsplash

不在香港工作、工資有上下浮或有佣金的，在6月前預計敘造不到八成上會。 現時到銀行申請按揭，職員通常會問：「6月至7月才取貸款可以嗎？」 有些人常說「再發生一次『沙士』就買樓」，應能體會有實力和有準備者才長勝，而並非等時機低買高賣、一變一百。

讀者問太太有樓而先生再買，會令HKMC不相信讀者今次買樓並非自住？筆者並不同意。先生買樓換大屋情況時常出現，而在內地工作，亦不代表在香港不需要有住所。

買千萬物業具借貸力

筆者擔心銀行不願意借出貸款，多過HKMC不批核。當然讀者人工頗高，家庭收入合共15萬元，令借貸力在1,960萬元［（80,000+72,000）/10,000×50%×2.59*］。讀者目前僅用417萬元，在此大buffer下，估計以200萬元為首期，再借800萬元上1,000萬元樓，在借貸力上可順利完成。

惟此1,000萬元樓，要屬大屋苑及樓齡不超過35年的；否則，又當二等case擺埋一邊。 有能力者加上已有固守之地的，可以把握失業率見頂回落時買樓機會。

以上用借貸力方程式，計算到讀者倘若買入1,000萬元樓，借800萬元的話，僅用掉總借貸力的六成。讀者太太有樓就繼續放租，不會因樓價萬一狂升而無賺幅抵銷，證讀者有固守之地。 因此讀者可行下一步，參考香港樓價與失業率的關係。失業率和樓價同樣是滯後數據，兩者均是經濟轉差後才反映出來。

股市指數是前瞻數據，實體經濟未差過股市就跌定。故用失業率拐點去判定買樓的話，缺點是無法撈最底，但可用貼近底價入市。舉例2003年「沙士」時，本港失業率見8%之後回落，樓價便見了底。 但由於失業率常於實體經濟下行後、一至兩季後才反映，太多心急人等不及就衝入市。 故「叻仔」通常不會用失業率去判市，因為「叻人」常認為可快人一步成功抄底。

讀者有跟隨開筆者一段日子，就知筆者判定自己唔夠叻，在大市前要謙卑，不會成日估市，主力用樓和債息以賺取收入。

年收7厘債息

由於讀者有內地有兩物業，用2%租值計，估計合共值300萬至400萬元；另加150萬元現金，合計約500餘萬元資金。建議可賣走其中一間內地樓，將200萬元調返香港當作首期，購入1,000萬元樓。

另將150萬元買入保本直債，年收7厘債息。可留意近日渣打集團（02888）有不利消息，或其直債會下跌，惟股息減派但債息要照派。

另外150萬元為另一內地樓。由於渣打直債比較易放售，因流動性足夠，剩30萬至40萬元現金便可以（建議現金資產分配為內地樓150萬元即27%、香港樓40%、債27%及現金6%）。上半年建議讀者繼續租樓，積極去屋苑睇樓及認識一個肯幫你的地產經紀，等到2020下半年應有入巿時間。另外，渣打7厘息直債，早前債價由125元跌到106元，近日彈上110元，可留意一下無妨。

7厘年息在全球亂發鈔之下，很有機會成投資者恩物。倘若不選擇該行，亦有新鴻基地產（00016）、滙豐控股（00005）、路勁（01098）直債，之前因為債價太高，筆者較少提及，現時讀者可以留意。 最後，不要放大槓桿以求將回報放大，因現時一筆過買直債而毋須槓桿，回報已不俗。

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編按：諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected]，主旨列明「諗sir樓換樓」。

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