三人家庭月入5萬元、持300萬現金 冀5年後退休應租樓投資還是買樓自住？應選第一城、九龍單幢樓或天水圍新樓？｜諗Sir
撰文：諗sir｜圖片：Unsplash
諗sir：
你好！本人十分喜愛閣下的貼地投資分析，現有疑問想請教。本人是三人家庭，正租樓住，有子女入讀私立中學，家庭收入約50,000元，持300萬元現金，沒有負債，每月支出約30,000元，計劃五年後退休或轉任半職輕鬆生活。現想請教，應該繼續租樓及持現金投資收息，抑或趁近期市道弱而買入約500萬元小單位作永久居所？因不愛管理，不會投資物業收租。買樓的話，應選擇沙田第一城、九龍單幢樓、還是天水圍新樓Wetland ？煩請指教！
讀者古太上
先支持古太買樓，本金不多的人就是要買樓。很多人認為買樓收租麻煩，但涉及的問題十分實在，例如租客要求換冷氣，閣下或試過，不難明白。但買股票或交易所上市產品，買原油寶買到要倒賠，投資者「衰咗」都未必明。有錢有選擇，而讀者的資金不足以令她講「愛定唔愛」。如果一個人不願學習新技能，只涉獵他「愛」的事情，管他有牛津加劍橋大學雙學位也無用。
近期地產市道一點也不弱，買家沒實力或沒誠意，經紀只會在閒日招呼你，週末留來簽單。至於家庭月入50,000元，表示最大借貸力為50,000÷10,000×50%×2.59* = 647萬元。在借貸力不超過70%下，借400多萬元買接近500萬元的住宅，是可以的，自住的話可九成上會。對於1,000萬元以下單位，供樓大部分時間抵過租樓，那就趁自己退休前建立資產吧。
單幢樓雖然便宜一點，但大行不會落力幫你放盤。有些人想在單幢樓尋寶？閣下同意這一點，但尋寶技巧必須提升。試想想，經紀明知是筍盤收回來為何益你？單幢樓正因為難放，所以有些賣家急套現，放盤時會降低叫價，但買家買了後有沒有實力守到價格上升則是另一回事，始終睇樓的人較少。
要學識睇樓查冊
所以，小投資者入手住宅，應學好如何睇樓和睇查冊，了解賣家業權至關重要。以凶宅為例，一個單位是否凶宅，由估價行決定，只要識查冊就看到單位是否死過人。沒有警察入屋調查但又死過人的單位，買家就要有技巧向屋主確認，或在買賣合約上訂明作實，一旦「出事」可取消交易，儘管凶宅沒有法律定義，合約寫明的作用也不大。
新手勿入單幢樓，然而，筆者贊成讀者買新樓自住。自己計過數捱得起「呼吸plan」兩至三年後的高息，而又有信心補錢轉走這個plan的話，新樓屬選擇之一。沙田第一城當區細單位太多，消化不良，可能新界東的一些居屋更物有所值。若薪金大升無望，又要有樓自住，補價去買居屋更實用。
