如何計算租金回報

版主你好！最近在網上看到閣下的文章，認識了很多買樓知識，謝謝你的無私分享。

有件事想請教閣下，本人與太太已有一個自住單位，想將單位放租，然後自己買一個比較好的單位自住。

請問租金回報是怎樣計算？應否計算管理費？應該計算買入價還是計算現價？多少回報才算合理？謝謝你！

文：1% Anthony
相：近日很多二手屋苑樓價被推高，令租金回報大幅下跌。（資料圖片）以讀者的情況來說，這個選擇不錯。租金回報的計算方法很簡單 = 年租金收入÷樓價。如果用月租計算 = 月租×12÷樓價。

應否計算管理費？沒有明文規定，視乎需要而定。

筆者習慣是，如果管理費僅數百元，就不要浪費時間了。

但如果是新樓，每平方呎管理費高達3至4元，對整個租金收入影響較大，筆者便會計算入內。

應該以入貨價計算？還是以現價計算？

如果目的是會計，計算個人的資產回報，處理個人財務，最需要知道的是付出了多少成本，收取多少回報，故應該計買入價，因為這是真正付出與收益。

如果目的是評估買賣策略，例如樓價已升了很多，正在考慮是否將物業出售，租金回報便是其中一個非常值得參考的指標。

這時候應該以市值計算，如果回報太低，或者跌得很快，代表租金追不上，就是乾升，有泡沫風險。

舉例說，在2003年以100萬元買入一個舊樓單位，現市值500萬元，現租金12,000元。

從會計角度，純粹想知道自己現時的資產組合有多少回報？就應該用100萬元計算，回報率就是14.4厘，見到都開心。

從投資策略角度，如果想評估現時樓價是否過高，是否應該要換貨，就應該用500萬元計算，回報率僅2.88厘，就太低了！

可考慮沽出換貨，又或可評估現租金是否太低，是否有調升租金的空間。

幾多回報才合理？

不同物業各有不同標準，以現時的水平計算，大部分新樓租金回報（不計開放式單位），僅2.5至3厘；二手屋苑租金回報一般僅3至3.5厘。

近日很多二手屋苑樓價被推高，令租金回報大幅下跌。如果讀者買的是二手樓、舊區及單幢樓，租金回報便有機會達到3.5至4厘。作者為1% 投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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