好友vs淡友觀點 究竟港樓升定跌 視乎3大利好因素及2大隱憂｜胡說樓市

撰文：胡說樓市｜ 圖片：新傳媒資料室、胡說樓市圖片

從多項數據顯示，首季本港樓價不跌反升；差餉物業估價署數據顯示，今年3月單月，全港私人住宅樓價指數按月升0.8%，報388.3，屬三個月連升；按年亦升2.62%。

首四月港樓價升勢強勁

整個首季計，私人住宅樓價指數升2.21%，是2019年第三季以來七個季度最大升幅。

二手市場方面，根據土地註冊署資料顯示，首季二手買賣登記共14,439宗（見圖表一），成交額總值1,213億元（見圖表二），較去年同期第一季分別大升81.8%及95.5%，反映二手市場買賣同樣活躍。

踏入今年第二季的首月份，根據中原城市領先指數顯示，4月底CCL報183.16點，按週上升1.65%，推高CCL升穿2020年全年高位（7月錄181.77點），亦即2019年9月後新高，是復活長假後首週市況。現時水平距離2019年6月歷史高位190.48點，相差僅3.84%。

「麵粉價」未跌 「出爐麵包」銷情旺

不單樓價升，地價（麵粉價） 亦以高價成交。4月一幅位於新界東北新發展區的上水古洞北的首幅住宅地，剛由新鴻基地產以超過86億元投得，中標價超出市場預期上限超過四成，每平方呎樓面地價高達7,184元。

有測量師估計，項目落成後，每呎售價至少達18,000元，將等同元朗區新樓價錢。雖然古洞北屬新開發區，配套仍有待發展，但憑中標價足反映發展商對後市極之看好。

地價賣得好，新盤（出爐麵包）銷情同樣暢旺；受疫情衝擊下，一手新盤銷售被拖慢，今年3月、4月新盤銷售雖未見突出，以啟德、西九豪宅盤為例，銷售未能大收旺場。

不過，踏入5月，新盤銷售則有再發力跡象。港島區矚目大型新盤黃竹坑站港島南岸1期晉環，首輪推出即沽清250個單位，隨後即再加推180伙，均價更上調一成至33,100元，售價令市場嘩然。

而由信和置業牽頭發展的旺角「ONE SOHO」，首輪推售168伙，亦賣出了七成單位，連同其他新盤貨尾，單計5月1日週末，共售逾400伙，屬近三個月來最旺週末。 不過，未來新盤銷情是否可延續，仍是市場所關注。

樓價轉升3大利好因素

香港樓市不跌反升，其實背後因素頗多，以下是三個較為明顯利好因素：

1. 香港樓價追落後

全球「放水」抗疫，樓價上升已是世界性現象。根據萊坊Prime Global Cities Index，去年第四季有關指數升至1.9%，比第三季升1.6%更高；該研究顯示有66%城市豪宅樓價持平或上升，較第三季的62%更多。若收窄一點看，去年第四季深圳豪宅價按年升13.3%、上海升8.5%；惟本港豪宅樓價卻跌6.9%。

另一邊廂，本港今年首季二手買賣登記成交量按年大升，2月、3月成交宗數亦屬近年新高，急升有機會反映市場憧憬樓價升溫，有關情況與世界上其他大城市在疫情期間樓價回升趨勢相似。

基於去年全球同步減息「放水」、放寬按揭措施，所以，現時港樓升勢很可能屬追落後。

2. 「新香港人」撐樓市

近年深圳及上海樓價飛升，部分深圳地區樓價較香港更昂貴，所以香港的高樓價在內地人眼中並不算甚麼；而「新香港人」動輒過千萬元買黃竹坑一房新盤，亦只不過是等閒事。 本港樓價由該批早年移居本港、並已持有本地永久性居民身份證的「新香港人」撐起之說，已非新鮮事。

根據美聯物業分析，綜合土地註冊處數據，內地買家（以買家姓名拼音辨別）佔個人買家於香港一、二手住宅註冊量比率，由2020年第二季約5.8%，連升三季，升至今年首季的約7.4%。

若以金額計算，內地買家佔個人買家於香港一、二手住宅註冊金額比率，由20年第二季低位8.4%，升至今年首季10.9%。

3. 本港拆息再創新低

與按揭息率掛鈎的一個月本港銀行同業拆息，近期屢試新低，料又再減輕供樓成本。 根據財資市場公會數據，一個月拆息於5月6日曾報0.07857厘，創出11年來新低（見圖表三），對供樓人士而言，絕對是大喜訊。

實際按息跌穿1.4厘水平，而有1.4厘按息水平屬10年來最低。

由於美國聯邦儲備局於今、明年加息機會不大，最快2022年底或2023年初才加息，因此本港於今、明年仍可享有異常低息優惠環境。

加上銀行體系結餘超過4,500億元，令香港息口更無向上壓力，這利好市民置業，間接刺激物業需求。

以上全屬利好樓價向上因素，雖然有事後孔明之感，但近年要準確預測樓價走勢已非易事，因為涉及變化因素太多。 不過，本港樓市亦並非一面倒只有好消息，實有兩大遠憂需要觀察。

兩大遠憂未解

1. 未來市場供應或加大

中央有意透過解決本港樓市供應不足問題，以化解社會深層次矛盾，此說早有聽聞；加上香港貧富懸殊問題嚴重，約有10萬人仍住在劏房，居住問題陷水深火熱。

而早前更有本地媒體引述新興政治團體內部傳閱刊物，其中有文章直指，香港房屋問題嚴重，加劇貧富差距，如果由中央出面，香港可以在五年內為劏房戶提供更好居所。

故此，未來兩、三年本港土地及房屋政策被「整頓」，並非絕無可能。

另外，今年3月初政府根據《收回土地條例》和《道路（工程、使用及補償）條例》，收回元朗錦田南地皮，用於發展公營房屋，所涉私人土地共108幅，面積約12.3公頃，料可望提供約8,100個住宅。

市場已傳出坐擁大量農地的地產商，未來有可能被「開刀」，或要積極與政府配合。

有跡象顯示港府即將大增公營住宅，但問題是能否做到？運輸及房屋局的《長遠房屋策略》2020報告就提出，未來10年，總房屋供應43萬個，公私比例仍是7:3比，公營佔30.1萬個，而私營供應佔12.9萬個。

而目前有關公私供應仍落後進度，成為未來樓價持續攀升借口。 若中央出面解決，令樓市政策走向行政主導方式，土地供應料不會只集中興建公營房屋，而私樓供應長期不足問題或會一併解決，此或會為將來整體樓價走勢增添變數。

2. 美國或提早加息縮表陰影

值得留意的是，股市與樓市從來並非兩個獨立個體，全球資金不時由股市、債市及樓市之間不停輪動，雖然近期美國股市屢創新高，但有不少意見認為，美股走勢可能已到強弩之末，因通脹及加稅問題將帶來困擾。至於港股市場，近期走勢更乏善可陳，股市短期或難以再為樓市帶來財富效應。

加上全球疫情沒完沒了，供應鏈持續處於緊張狀況，令原材料價格急升，通脹升溫勢頭已醖釀多時，市場憂慮若通脹升勢最終過急，聯儲局可能要提早縮表「收水」，更甚是提早加息。 一旦提早加息，將為金融市帶來更多不明朗因素。

另外，也要留意美國10年期國庫債券息率已由去年低位0.5厘，大幅抽升至最高逾1.77厘，近期企穩於1.6厘。

有關升勢已令一眾新經濟股風聲鶴唳，股市調整當然蒸發一部分財富，不少市場人士預料，年底10年期國債息很大機會升至2厘。

雖然，聯儲局的如意算盤是保持低息策略，但最大灰犀牛仍是通脹過猛，高通脹環境雖有利市場「揸磚頭」來保值，但美國一旦真的提早「收水」兼加息，對全球金融市場，包括香港樓市均會帶來震盪。

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