好友真風騷｜「一鐵一局」不及發展商自動波？官地一季供應僅210伙：樓價想跌都難！
撰文：經一編輯部｜ 圖片：新傳媒照片庫
據近日發展局局長黃偉綸公布，本財政年度第三季（10月至12月）兩幅分別位於大埔及淺水灣的住宅用地招標，涉及210伙。
私宅總供應逾7,110伙
加上市建局土瓜灣鴻福街/銀漢街項目，涉及750伙，連同12個私人發展及重建補地價項目合共提供6,150伙，意味全季私宅單位總供應約7,110伙。
本財政年度首三季（4月至12月）住宅供應量達到14,430伙，較全年目標的12,900伙，高出約一成。
他亦預告，政府將於2022年1月至3月的第四季度，繼續推出地皮招標，包括「一鐵一局」項目等，估計可以帶動整個財政年度供應量超過17,000伙，較全年目標高逾三成。
不過，官地供應延續上一季度的慘淡局面，本季只推出兩幅住宅官地，合共僅涉及210伙。
其中位於淺水灣南灣道的住宅地，地盤面積約21,097平方呎，可建樓面約18,988平方呎。
綜合市場資訊，該地皮每呎樓面地價預計介乎50,000至75,000元；估值介乎約9億至14億元，或有機會成為香港歷來呎價最貴的住宅地。
另一幅大埔公路－大埔滘段住宅地皮，地盤面積約150,696平方呎，總樓面約226,044平方呎。
市場料每呎樓面地價約5,000至8,000元；估值約11億至18億元。
有測量師認為，大埔滘段住宅地鄰近以低密度豪宅為主，附近環境清靜；加上地塊規模不大，總價不會太高，呎價未必太平。
料土瓜灣項目呎價約13,500元
至於市建局土瓜灣鴻福街/銀漢街項目，地盤面積約49,000平方呎，總樓面達44.2萬平方呎。
該項目提供約750伙，市場預計每呎樓面地價約11,000至13,500元，估值介乎約48億至60億元。
中標發展商及財團，須按發展協議中列明有關九龍城土瓜灣小區發展的「總體設計要求」，作為興建新發展項目的藍本，與毗鄰的市建局重建項目產生協同效應，以達致整個小區的重整及規劃更完整及一體化。
另須促進該小區的連接性和步行環境，並以更具特色的「地方營造」及智慧元素，提升該區的宜居性。
項目日前已招收意向，局方指共接獲36份意向書。
據悉，遞交意向書的財團，包括新世界發展（00017）、中國海外發展（00688）、南豐、華懋、英皇國際（00163）、新鴻基地產（00016）、恒基地產（00012）、信和置業（00083），以及長實集團（01113）等。
同區庇利街/榮光街重建發展項目，今年9月批出予由恒地，標價為81.89億元，未計及分紅因素，每平方呎樓面地價約11,414元。市場料將來住宅單位實用呎價約25,000元。
私人發展/重建項目的6,150個單位中，共涉及12個項目，單以十四鄉一個項目已逾4,000個單位，換言之，其餘11個項目合共僅約2,000餘個單位，即平均每個項目只有200多伙。
由此可見，若然沒有十四鄉項目的話，本財年供應將大幅減少。
就推地工作表現，黃偉綸就解釋，政府是以多個不同來源計出總供應量。
而政府賣地的供應數目近兩年減少；但市建局供應的數目則是多年來新高，超過3,000多個單位，在第四季將仍然會有賣地項目，除了政府跟兩鐵一局的努力外，亦希望市場能夠參與。
再者，部分土地規模細，而提供單位亦少於100個，未來兩至三年要靠個別用地改劃，但到2023或2024年之後，情況將會改善。
例如東涌擴展區填海土地已經出來，之後是古洞北及粉嶺北項目，再之後是是洪水橋廈村項目。
對於樓價走勢，政府主要在增加供應方面，政府看法是政府努力提供應，樓價是市場調整的結果。除了土地供應外，還要考慮息口環境、資金流向等因素。
土地來源倚賴私人發展商
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，本財年賣地計劃能夠超標，大部分土地來源倚賴私人發展商或重建供應。
倘若以全年推算，若然一如當局預測全年賣地計劃超過17,000伙，即使私人發展/重建項目維持現水平，佔比亦超過五成，可見本年度賣地相當倚賴此類土地來源。
再者，興建物業需時，料未來數年後落成量方可反映出來，供應不到位，樓價短期內想跌都難。
香港置業研究部董事王品弟表示，相信隨著洪水橋、古洞北/粉嶺北等項目推出，土地供應問題，方可有望循序漸進解決，有利樓市健康發展。
連續兩季未推商業地
政府決定在本財政年度第三季，只會推出一幅粉嶺的工業用地招標，商業地則連續兩季未有新供應。
工業用地位於粉嶺安居街21號粉嶺工貿大廈對面，可建樓面面積87,780平方呎。
中原地產測量師張競達指近年物流、資訊科技等行業吃香，對工廈需求增加，帶動全幢工廈買賣活躍，相信是次地皮具吸引力，料入標反應踴躍，每平方呎樓面地價約4,000元，總值約3.5億元。
中環地王或11月開標
然而，商業地則連續兩季未有新供應。發展局局長黃偉綸指出，中環民耀街新海濱3號商業地王可望11月開標，當局會考慮招標結果，再決定其他商業地皮的推售安排。
市場最高估值逾550億元的中環新海濱商業地皮，6月截標時接獲六份標書，包括長實、新地、恒地等參與競投，並採「雙信封」形式招標，除著重出價外，亦要評定其設計方案，兩者比重各佔50%，就算標價最高，惟設計未能配合整體規劃，都未必可成功投得。
至於賣地表內三幅商業用地，包括曾經流標的東涌商業地，研究賣地條款能否作調整，包括增加彈性。
另外有兩幅啟德地皮，分別涉及100萬及200萬平方呎樓面，規模較大，推地需要小心。
不過，近年政府致力將九龍東轉型成為核心商業區的工作，則未有放軟手腳。
起動九龍東辦公室日前公布九龍灣行動區建議發展大綱圖，六幅地皮合共提供574萬平方呎樓面，較2016年提出的初步發展方案增約7%。
新增樓面面積主要來自兩幅商業用地，包括常怡道的前環境保護署廢物回收中心，為「商業」地帶，涵蓋辦公室、零售餐飲等用途，總樓面面積約為220萬平方呎。
另偉業街運輸署驗車中心用地，同樣為「商業」地帶，包括了辦公室、酒店、零售餐飲等用途，地積比率12倍，總樓面面積約為216萬平方呎。
兩幅用地除了各設三幢商廈外，亦有基座作零售、餐飲及娛樂用途，並將以賣地方式出售。
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