夫婦想3年半內做到一生三宅 平均要月儲64,000元 點先可以做到？
你好！本人家庭資產，包括三年半儲了約270萬元；荃灣兩房單位自住，為本人先生及先生家人聯名，2009年以240萬元買入，現價650萬元，欠銀行330萬元；將軍澳兩房單位放租，本人於2011年330萬元買入，現價750萬元，欠銀行240萬元；另有基金、股票、現金及其他資產合計600萬元。
撰文：諗sir｜圖片：Unsplash
收入方面，先生43歲，月入35,000元；本人34歲，底薪30,000元，不固定佣金及將軍澳樓收租15,800元；債券及高息戶口15,000元。
家庭支出方面，按揭還款20,000元；長老家用5,000元；兩個單位每月管理費、差餉及地租合共5,000元；夫婦二人、一個小朋友、工人開支30,000元。
現長老願意給700萬元首期，再買多一層學區房，此筆資金只可以買樓，不可作其他用途，所以有以下計劃，望閣下給予意見。
- 荃灣兩房贖契，同時將先生半份名轉給本人（家庭現金結餘600萬元-330萬元=270萬元）
- 加按將軍澳兩房，套現130萬元（家庭現金結餘270萬元＋130萬元＝400萬元）
- 先生以首置名額買入中西區三房單位，總預算1,300萬元，其中長老出700萬元，先生按揭350萬元，家庭現金結餘降到［400萬元-（1,300萬元-700萬元-350萬元）］＝150萬元。暫時放租，每月預計收租28,000元
- 荃灣樓由先生家人轉半個名給先生；
- 先生將荃灣樓再轉半個名給本人
- 荃灣樓行資產審查（因本人名下尚有另外1,000萬元股票，不過沒實際處理權) ，敘造按揭可造樓價的三成約200萬元，此時家庭現金結餘為350萬元（150萬元＋200萬元）。
至此，一生三宅完成。350萬元現金中的150萬元，放入高息戶口；另100萬元投資股票，100萬元投資債券。
家庭收入每月將多28,000元的租金，按揭支出將由每月20,000元，上升至26,000元；債券收入將減少10,000元。一年後搬入中西區，為小朋友升學做準備。此計劃可再有改善空間嗎？
有關讀者的（買校網樓）六部曲，簡單而言是把荃灣（先生＋先生家人）的聯名樓，先甩先生名出來給太太；再用先生名補將軍澳樓，包括出資金和家人700萬元，去買港島區1,300萬元樓。
再把荃灣樓（先生家人）一半業權再甩比自己，那成間荃灣樓就可在自己名下，有租約可增加借貸力及加按套錢收息。
物業未按盡仍有牌在手
成件事以荃灣樓換名為重心，並以將軍澳樓加按輔助。這方案對一般人而言有些複雜，筆者不太贊成。
但見讀者於儲蓄紀律上很好，三年半儲到270萬元，可見是有能力執行到此方案換到地區。另外，換名成事後物業仍未按盡（僅五至七成），意味尚有「牌」在手，故不妨「去馬」。
話說回來，讀者夫婦各月入約30,000多元，三年間儲到逾200萬元屬打破「常規」，大大打了「儲20年都未上到車」的人一巴掌。讀者夫婦除有工作收入一途外，還有將軍澳樓，每月收租15,800元；加上債券及高息戶口，月入15,000元，即家庭每月收入逾95,000元。
兩樓一份債為成功基石
三年半即42個月，要儲270萬元，每月平均要儲約64,000元。再把首兩年儲到的錢，投入收息101債基收息，年派12厘息，第一年儲到48萬元，放兩年半共收約16萬元息；第二年儲到的48萬元，放一年半，共收約80,000元息。
即收息這兩至三年間，又多24萬元在手；加上三年前未有小朋友，能儲的金額更多。
讀者把月儲和收息收益增加至60,000元，完成270萬元目標並非不可能。搵幾萬元絕不表示儲不到錢和沒有樓收租的。從讀者個案可見，「兩樓一份債」為成功的必要基石。
目前讀者的將軍澳樓月收15,800元，僅欠借貸200萬元，借按揭幾時償清都可以。債基每月派息15,000元，用樓及用債月月有30,000元，打好個底之後才出去炒股，看看能否發達也未遲。
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