夫婦月入6萬元！部署十年退休！自住樓＋收租物業＋債基攻略｜諗sir
撰文：諗sir︳圖片：新傳媒資料室、中新社
諗sir：
本人月入28,000元，太太月入32,000元，育有一兒現五歲，夫婦同為40歲出頭。現居三房單位現價830萬元，尚欠150萬元按揭，每月可儲10,000元左右。夫婦有現金50萬元，股票投資不佳，輸剩30萬元。本人已上閣下收息課程，做了94萬元債基投資，每月收息8,000元。目標希望10年內持兩個或以上物業退休，子女升學英、美、加。要達成財務目標， 請問下步如何走？ 前路難見光明，希望指點一下。
讀者楊先生
94萬元債基投資 月收息8,000元
讀者已試債基收息，看到穩定派息月月有收入之重要性；下一步必要擴大資產，利用買樓槓桿去有序地擴大資深規模，以及找到租客以幫助加快儲蓄進度，這樣財富才能不斷上升，令晚年生活安穩。
現在時勢，辛苦月月儲10,000至20,000元，是追不上資產膨漲速度，抱怨人工追不上樓價是沒有用，打從2008年各國政府爭相「印銀紙」解財困一刻，就注定硬資產價值要倍升。
對抗銀紙貶值唯有買樓
當然，資產價格會中期調整，絕不是只升不跌，不過平民能應對政府「印銀紙」變相偷走勞動成果，就只有買樓一途。為甚麼只有買樓一途？因樓是可按八至九成，借貸息率只2至3厘年息（或許未來幾年更低），更可攤30年還。試問在香港，除住宅外，有甚麼投資物能有此特性？
車位除非連住宅買；否則，只可按五成、股票只藍籌可押息率較高，銀行按股票按得少、債券就只六成左右；工廈只五成。當然，現金達1,000萬元或之上，就有第二條路。拆出當中的600萬元來買入四條直債，長建、保誠、渣打、恒大各有特性，混合後年息約派7厘。其中渣打有派年息7厘的，至於恒大近年高息，與長建的保守性拉平。那600萬元收7厘，平均一年收42萬元，即月月都有35,000元現金流，當然就可不用靠樓了。
對於讀者，上述只屬題外話。讀者勝在買樓早，三房升值至830萬元，筆者建議將樓賣走，套680萬元（830—150）作首期，夫婦每人買一樓收租。自住樓可單名買回同區三房，付160萬元首期，借640萬元（800—160）。至於夫婦另一人買600萬元收租樓，用300萬元首期五成上會，那該房就可正名出租，租金收入之70%可作核實收入，為買樓提供借貸力。
- 買兩間樓共借940萬元（640+300），夫婦借貸力用2.59法則*，借盡約為780萬元〔（28,000+32,000）÷10,000×50%×2.59〕。
- 如先買收租樓後買三房，假設月租15,000元下，借貸力將提升至約910萬元〔（28,000+32,000+ 15,000×0.7）÷10,000×50%×2.59〕，意味只要三房肯買細些少，兩公婆是有能力買的。
- 何況買了兩間樓後，賣樓套現所得還剩220萬元（680—300—160）；加上手上現金、股票及債基，合共近400萬元（220+50+30+94），可用來加碼買債基至200萬元，令月入16,000元幫補供樓支出。
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