做太空人前借盡放租 毋須補錢有方法過關｜陳永鍵
部分年輕人或希望趁離開香港前入市，打算先買物業收租，交由留港家人或友人打理，日後即使不適應外地生活或取得國籍後回港後，亦能進可攻退可守，長遠有機會享受樓價上升的資產增值。
若買家敘造的按揭成數不多，當然沒問題；惟打算透過高成數按揭入市，就要格外留神，以免惹上麻煩。
投資放租最多5成按揭
現時首置人士購買800萬元以下物業，最盡可以敘造九成按揭。
不過，假如買家目的是為了出租，便不可以敘造高成數按揭。因為敘造高成數按揭，需要向按揭證券公司買保險，按現行規定，相關物業只能作自住用途，不能偷偷地出租；否則，可能「偷雞唔到蝕揸米」，後果堪虞。按金管局規定，投資客買樓放租，最多只可以造五成按揭；非首置人士，則最多只能造四成按揭。
「偷雞出租」風險可能比各位想像中大，後果亦更嚴重。事關銀行和按揭證券公司每年都會抽查，要業主遞交各種文件證明物業是自住用途，例如水費、電費單之類。
偷雞出租被Call Loan兼罰款
業主亦要簽發聲明，證明單位屬自住用途。假如被揭發單位作非自住用途，銀行或會向業主Call Loan。近年便有業主被強制性加收保費，罰款達六位數字。此外，由於業主曾經簽聲明證明書，筆者提醒，違反聲明是有機會付上刑責。
那業主造高成數按揭，是否完全沒機會扭轉放租局面呢？不是。最簡單的方法，當然是拿一大筆錢繳付給銀行作部分還款，以降低按揭成數。
然而，有另一個不花費的方法，就是期望樓價升值。假如樓價大幅上升，業主便可以要求銀行再估價。若貸款餘額較現時市值低50%，就可以找銀行申請出租同意書，把單位出租而毋須補錢。
另一方面，若被銀行Call Loan，又有沒有解決方法呢？其實業主只要將按揭，轉按到其他銀行就可以。
筆者並非鼓勵業主冒險犯禁，只是在現時環境下，仍然有空間讓業主合法應對。
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