買300呎大灣區鐵路盤 收租回報超過5厘 唔憂無人租｜經一專欄

近期看了閣下的YouTube影片，知道你曾去內地睇樓，是一些細單位，總價只需18萬元人民幣，這個價錢在香港買傢具也不足夠。
閣下睇的細單位環境也不錯，確實非常吸引。
但內地人不是喜歡住較大的地方嗎？為何會租這些細單位？容易租出去嗎？
何先生

撰文：1%Anthony ｜ 圖片：中新社、新傳媒資料室、unsplash

筆者起初跟前輩去睇樓的時候，也感到很驚訝，今時今日在大灣區的城市、高鐵沿線地區，竟然仍有30萬元，甚至20萬元人民幣以下的新樓。
當然面積不太大，最細不足30平方米，即300平方呎，這當然是公寓，不是住宅。

但同樣可享受跟住宅一樣的70年期；到期續租；民用水電及入戶等優惠，月租約800至1,000元人民幣，租金回報超過5厘，而且很容易租出去。

三大類型住客
誰會租住公寓呢？筆者曾經向街坊查詢，發現有三大類型：

（一）上班族
在內地有不少人穿州過省到其他城市打工，例如深圳，絕大部分是從其他少省市到來打工追夢的人，每逢新春、國慶長假期便回鄉。
例如近年香港人北上買樓，很多是未能敘造按揭，筆者的「投資兵團」為此跟多間銀行商討承造按揭，幾位相熟的銀行總經理，分別從黑龍江、寧夏、重慶來到深圳工作，都是公寓的潛在租客群。

（二）年輕人
內地二線以下的城市，土地供應比較充足，很多時住宅的面積都是比較符合人性，多數是三、四房單位，面積最細也接近1,000平方呎，適合一家大細居住。
然而，近年樓價倍升又倍升，大單位售價已升至超過100萬元人民幣，甚至200萬、300萬元人民幣，相比當地人的工資，尤其是剛剛出來社會工作的年輕人，每月薪酬可能只有4,000、5,000元人民幣，樓價便成為天文數字。

於是出現了很多住宅式公寓，亦即是70年期的公寓，這些公寓建於住宅用途的土地上，規劃作住宅用途，只是面積較細，開則也不符合住宅要求，所以稱為公寓，很多都有民用水電；可以入戶。
年輕人剛剛出來社會工作，未有家庭，貪公寓租金便宜而暫住或「上車」，最近香港的「龍床盤」也是面積細到破紀綠，但仍然「爆飛」。

（三）長者

筆者看這個樓盤時，看見有相關廣告，主角是長者，宣傳口號是： 「…對自己好一點！」
原來長者也是重要客戶群，尤其是位於剛剛發展的城市，很多樓房都是樓梯房，尤其是老城區的住宅式公寓。
當中，有很多年長的買家原本是一家大細住在附近的舊樓，或是五、六層高的農民房，或是自建的三層村屋，重點是幾乎全部都是樓梯房。

長者若要經常上落樓梯會力不從心，於是租住或購買一個小公寓，既可享有電梯大樓的方便，亦可經常回家探望親人，並且騰出舊居的空間給子女，例如成家立室之用。
以上幾種只是常見的客群，當然還有其他林林總總的租客、買家，有機會時，筆者再作分享。