大灣區投資 大陸樓買舊城區穩贏嗎？｜內地樓市｜深圳羅湖｜廣州荔灣｜珠海香州｜中山石歧
代理：係呀！唔使擔心冇人租！
朋友：升值潛力呢？
代理：人流咁旺，冇得輸啦！
筆者：@@
撰文：1%Anthony ｜ 圖片：新傳媒資料室、unsplash
想穩穩陣陣，舊城區確實是好選擇！
買大陸樓，大部份人都比較喜歡舊城區。
尤其是香港人到大陸買樓，舊城區總會多一份安心！
相對於「新開發區」而言，所謂「舊城區」，就是發展已久，市民一直以來聚居的地方，如深圳的羅湖、廣州的荔灣、珠海的香州、中山的石歧、佛山的蟬城、東莞的莞城、惠州的惠城等。
即使沒有甚麼概念、甚麼基建，本身就已經很旺很多人。
經濟發展好唔好，市民消費力高唔高，細心看看周邊就感受到。
再進一步想知二手樓有冇人買，單價大約幾錢，有冇人租，租金大約幾錢，就近找幾間代理行聊聊就略知一二，毋須估吓估吓，令人安心。
如果想穩中求勝，想收租有較強現金流，舊城區確實可取。
然而穩穩陣陣，不代表一定有爆升力，要識揀！
（一）你揀的舊城區，是那個級別？
每個城市都可以有好幾個舊城區，而且各有自己的特色，又或者有不同的功能。
最值錢的當然是商業區，其次是優質住宅區，再數落去仲有民生住宅區、批發貿易區、工業工廠區等，都可以很旺很多人，但不代表一定就有很大的值潛力。
例如筆者最近跟前輩到佛山睇樓，其中一個樓盤位於一個五金批發市場，價錢很平！
然而，樓上樓下相信有不少五金從業員，附近又會有很多賣五金的批發商，亦會有很多貨車、貨物會出出入入。
熟悉當地環境的朋友說，在這裡買樓要租出去肯定沒有問題，而且租值應該會不錯，但升值潛力呢？
相反如果你揀中的是傳統商業區、優質住宅區，例如上海的黄浦、靜安等，情況就截然不同！
（二）你揀的舊城區，有沒有新發展？
如果沒有新發展，舊城區也只是原地踏步而已。
舊城區都可以有新發展，例如重建概念，例如香港的觀塘，論重建發展的速度，大陸比香港快很多，收地發展阻力不大。
例如北京的中關村，當年筆者在清華大學交流唸書，經常流連，只是類似深水埗黃金、高登的地方，今天高科技巨企、智能商廈林立，有矽谷的氣派，身價何止十倍！
又例如我們經常聽見有些城市會有新的基建發展，例如開通高鐵、城軌、地鐵等，有機會帶動重建發展。
例如香港的西港島線，筆者自小住在那兒，當年只是一個基層地區，現在幾乎是樓價最貴的區之一。
又例如深圳的蔡屋圍，重建後聳立地王大廈、京基100等，何止升價百倍。
（三）你揀的舊城區，有沒有發展限制？
舊城區發展已久，優點是人流多、旺！
不過很多時候亦是缺點！因為太多人、太旺，造成了一定的發展限制，例如經常見到，很多舊城區嚴重塞車！
由於舊城區發展已久，裡面的建築、道路，很多時候都是幾十年建成，當時並沒有想過會那麼多人、多車。
又或者很多建築都是發展已久的批發零售市場、住宅區，人口又擠迫、路又窄，拆遷並不容易。
於是很多城市塑性在舊城區旁邊開拓新土地，重新規劃，打造4線行車的寬敞大道，興建大大座的銀行總部，當然少不了大型屋苑及商場等等。
情況就像油尖旺區無地發展，於是就填海發展九龍站、奧運站一樣。
例如廣州的天河，無論發展與樓價，都已經超越了很多舊城區了。
總結來說，舊城區穩穩陣陣，確實是好選擇。
但將來有多大爆升潛力，就要睇以上幾個因素了。
當然，最重要的還是睇價錢！
如果價錢叫得太高，例如珠海拱北的新樓叫價，呎價竟然去到6、7000元，已經迫近深圳價，那就要小心分析了！
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