大屋苑都會「撻Q」?新手買家輕視查冊 隨時被業權、按揭暗箭KO|子非魚
撰文:子非魚| 圖片:Unsplash、iStock
根據地產代理監管局條例,準買家簽臨約買樓前,地產經紀必須提供有關物業冊,惟很多買家不太理會,而理會亦未必看得懂。
筆者在此舉一個假設性的案例。買家Dennis近日買入大型屋苑單位,本身業主是一對父子,那名兒子近期將一半業權轉讓予父親,並已在律師樓完成手續。
Dennis未有看清楚物業冊就簽約,之後申請按揭時,懷疑那名兒子是以「無償代價」方式,轉讓業權予父親。
一般來說,用送讓契或無償轉讓契送出物業後五年內,假若原業主不幸破產,債主有權向法庭要求索回該物業,因此很多銀行都會拒絕受理按揭申請。
不過Dennis仍信心滿滿:「最多咪full pay(一筆過繳付)。」但筆者看了物業冊後,發現事情似乎遠較想像中複雜。
前業主曾欠財務公司債務
原來那名兒子,曾把物業向財務公司借取二按套現,之後申請了破產,而最終法庭把兒子的一半業權,以無償代價判給父親。
筆者估計,可能是父親代兒子還部分財務貸款,也有可能該項物業實際是由父親出資購入,從而法庭判決父親可以取回原本歸兒子的一半業權。
不論這一場業權風波是如何,最後有法庭的判決為後盾,Dennis買入這物業應該是無問題。
不過,各位準買家買入這類送讓契或無償轉讓契物業,風險甚高,應預先諮詢律師意見。
要知道物業有沒有這類型的隱藏問題,可以在土地註冊處查物業冊。
如果代價(consideration)一欄顯示為「nil」或「-」,甚至是空白,大部分銀行都會當作送契樓處理,準買家們必須要警惕。
送契問題最棘手
如有「Sealed copy of XXX order」字眼,普遍可理解為法庭令。
按揭有各式各樣奇難雜症,大部分都可以拆解,總有銀行願意幫忙——於筆者經驗中,唯獨「送契」問題最為棘手,五年限期未過,大部分銀行均不會受理。
有些大型銀行戒心更高,即使過了五年,對送讓契或無償轉讓契物業的按揭批核非常嚴謹,大大影響這類型物業的流動性及升值潛力。
準買家無論如何心急想買樓,須在簽署臨約和當經紀提供物業冊時,務必要細讀一番。
免責聲明:本專頁刊載的所有投資分析技巧,只可作參考用途。市場瞬息萬變,讀者在作出投資決定前理應審慎,並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失,概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點,僅屬筆者個人意見,與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。
太古城上月最新放盤叫價是多少?
太古城上月最新放盤叫價大約…各區樓市買賣詳情請看。
九龍區有哪些大型屋苑放盤呎價最低?
九龍區不少受歡迎的大型屋苑呎價對比上月都有回落…各區樓市買賣詳情請看。