大學生首置借盡上車 買貴樓冇著數

Anthony Sir： 你好！ 本人剛剛大學畢業幾年，原本都仲未打算買樓，但最近聽見有發展商的新樓盤，會推出大學生首置優惠計劃，聽說可以借盡九成按揭，幾十萬元就可以上車，本人可能合資格，閣下覺得是否值得一試？這些計劃是否抵買？會不會中伏？

讀者Jone Wong

新特首上任後，在房屋政策上有不少新構想。 尤其年青人方面，又推共居概念，又話有貨櫃屋，又話有首置上車盤，現在又有發展商推出大學生首置上車計劃，初步建議可以造到92%按揭，供款年期長達40年，正常最優惠利率（P）按計算。 首期確實畀少好多，上車易好多，是否有著數？ 要比較過以下幾方面才能下定論，將來或會再有其他新盤有這些計劃，都可以從這個方向比較。 （一）供款利率比較有著數 以往發展商提供高成數按揭，都是先甜後苦，多數是首三年低息，之後供款利率就會大幅提高，例如去到 P甚至P+1，實際利率去到5、6厘，到時供款壓力就會大增。 今次發展商預告，沒有這個情況出現，似乎是全期用 P按計劃，供款年期更拉長至40年，每月還款額更少，有著數喎。 有分析說，分開40年供款，時間風險會更高，總供樓利息會更多，講真買家覺得自己真係會住40年嗎？短則四、五年；長則十年八載就換樓啦。 就算住40年，如果利率不變，其實供樓都係供咁多，未來40年會有通脹，收入亦會逐步提升，只要跑得快過利率，都有著數，除非利率突然急升，則另作別論。

（二）樓價比較中伏 通常發展商賣樓，愈早收錢愈平，例如即供平過建築期，愈唔需要額外成本，例如直接向銀行借錢，平過選用高成數按揭。 今次發展商提供那麼多付款優惠，到底有沒有代價？ 日前看有線電視樓盤傳真分析，一般買家最多21%折扣，大學生首置計劃僅6%折扣，折實樓價由587.8萬元，大幅提升至699.5萬元。 嘩！貴咗過100萬元。筆者是一位投資者，買樓求賺錢，條數真係點計唔掂！將來點賣？ 假設幾年後樓價升兩成，別人賺逾100萬元，可以細屋換大屋，讀者就剛剛平手，換無可換，好唔抵喎！

（三）租售限制比較仍是未知之數 這方面發展商仍未詳細公布，如果單位設有嚴格的租售限制，例如不能出租，將來的彈性就會細好多。 例如今天讀者在西鐵站沿線上班，住在屯門區當然沒問題，如果將來轉工呢？返東九龍呢？ 之前筆者有不少同學都遇過這個問題，最簡單的方法就是租上租，即是將現有的單位租出，在工作地點附近再租單位自住，以租養租。 如果有租售限制，就未必有這個彈性了。 當然讀者亦可以考慮出售換樓，然而這要花的時間、交易成本比較多，最重要是比別人買貴逾100萬元，急賣隨時要蝕錢，又何必呢？ 今天中原城市領先指數已抵160，未來還有多少上升空間呢？還要買貴15%，即是要再升15%，才打和，何必呢？如果不趕住，可以等一下，趕住，就沒辦法了。