大埔地賤賣　樓市大凶？

筆者：「冧咗好耐啦，有乜咁驚訝？」
朋友：「大埔地皮賣天水圍價，每呎1800幾元咋。」
筆者：「有乜咁大不了呢？」
朋友：「仲唔大件事？SARS之後第四幅地呎價低過2000元。」
筆者：「咁又代表咩呢？」
朋友：「代表樓市會再冧囉。」
筆者：「點解呢？」
朋友：「報紙係咁講，發展商睇淡後市嘛。」
筆者：「報紙講乜你就信…」
朋友：「報紙仲話新界東業主劈價大逃亡添。」
筆者：「真係有必然關係？」

筆者不是盲目唱好，事實上，筆者都認同樓市調整週期未完結。只是看見今時今日，市旺時甚麼消息都話會令樓價升，市差時甚麼消息都話會令樓價跌，好似朋友咁，報紙講乜佢就信乜，沒有獨立思考，羊群心態愈見嚴重，筆者嘗試從多角度分析。

首先，發展商出價低，係咪一定睇淡後市？基本思維，殺頭的生意有人做，蝕本的生意無人做。

市況轉淡，樓價有下行壓力，牛頭角順嫂、天水圍茂叔都知，試問人強馬壯的發展商又點會唔知？不同的是，一般小市民不懂得如何面對跌市，氣氛愈差，愈唔敢買。

發展商有專業團隊，懂得評估下跌風險，計算值博率及買入價，計啱數就會入標。出得呢個價，就代表發展商對這個成本有信心，倒番轉嚟計，例如地價2,000元，開發成本5,000元，加上公司營運成本、銷售成本及合理利潤，大約每呎10,000元，要分析的是這個價算唔算淡？

其次，唔睇淡，係咪代表會出高價呢？今時今日香港人很有錢，但都沒有買樓，因為我們覺得未來可能還會跌，有機會再買平一點，就算你自己去睇樓，鋤價都鋤得特別凶狠啦。發展商何嘗唔想買平嘢？就算他們不是看得很淡，但眼見市況淡靜，唔殺價就真係對唔住自己。

至於業主逃亡潮，去年筆者已經告誡過大家！去年剛剛為《經濟一週》寫網站、寫雜誌專欄時已多次提到，部分細價樓炒過籠，溢價太高，尤其是部分新界區的熱炒屋苑，呎價已經貴過市區，這是極不合理的。

終於去年第三年開始樓市掉頭下跌，筆者提到的屋苑跌得很急，部分劈價盤甚至跌了三成。相反市區的細價樓下跌幅度不多，大約一成左右，例如深水埗美居中心、九龍灣得寶花園等，呎價仍企穩於1.15萬元以上。

報導上提到的所謂新界東逃亡潮，其實有很多因素配合，不代表全港樓市崩潰。最近戰友到處搵筍盤，明顯地市區劈價盤不多，部分地區甚至有見底情況，業主叫價開始上調，相信離底不遠。

據報導，這個地盤有很多問題。除了很多開發條件限制、剪裁問題，還要面對司法覆核，有機會拖慢進度增加成本，加上這幅地皮位置較差，將來唔易賣，地價理應便宜一點，遲啲再多幾幅流標，供應減少，樓市就會回復正常。