大型銀行撤Mortgage Link 按揭附送高息存款將成過去？現有Mortgage Link客戶又須要注意甚麼？｜子非魚
撰文：子非魚｜圖片：Unsplash
以往準業主申請按揭，銀行通常會附送 Mortgage Link戶口，提供和按揭利率一致的活期存款利率。例如當月供樓利率2.5厘，存款利率同樣2.5厘，每月結算，計算方法是日息月結。大部分Mortgage Link高息上限是貸款餘額50%，即單位供剩200萬元，上限便是100萬元；如果存款額超過100萬元，多出的部分只有接近零的活期存款利率。
值得注意的是，有些銀行高息上限是按揭餘額60%；容許和家人共享高息，玩法多樣化。Mortgage Link戶口另一好處是隨時存入、提出，日日計息，相比起定期存款操作更靈活，流動性更高，息率亦非常相近。
收緊優惠僅個別行動
雖然某大型銀行取消附送Mortgage Link戶口，不過筆者觀察到，暫時沒有跡象其他銀行有意跟從。該銀行一向不太喜歡這項產品，到2018年按揭市場熾熱，該行為保持競爭力，才與其他銀行睇齊了Mortgage Link戶口的條款。因此，該行取消Mortgage Link，不代表業界取態。
Mortgage Link成本看似相當高，但在銀行角度亦有利可圖。假設按揭貸款餘額200萬元，高息存款戶口有100萬元，即實際按揭貸款餘額為100萬元，銀行可視之為提早還款，將資金再作貸款或其他投資。若果業主從Mortgage Link提取資金，實際按揭餘額便會上升，銀行賺取更多按揭利息，該產品不會影響銀行按揭盈利。
過去幾年，很多供樓人士都懂得玩Mortgage Link——當樓價升，加按或轉按套現，然後把該筆資金放入高息戶口，便能100%抵銷增加的利息開支。這項操作下，變相有筆流動性極高的備用現金，有需要時隨時提取，只需付按揭利率。
申請加按時，有關貸款額也有現金回贈，令大部分按揭申請人都會借盡，然後放Mortgage Link戶口對沖利息，淨賺回贈，導致過去幾年加按和轉按火熱。一開始借款人可能未考慮過如何使用這筆現金，但往後總會「心郁郁」用來投資或消費，或者做首期買第二層樓。因此Mortgage Link促進了信貸創造（credit expansion）週期。
如果「touch wood」所有銀行取消Mortgage Link，加按和轉按活動便會大減，整體按揭貸款市場必然萎縮，銀行業或會進入信貸緊縮（credit contraction）時期。最後溫提，筆者見過不少客戶，因延遲了供樓而被銀行取消Mortgage Link。因此，提提業主記得準時供樓。
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