大價樓最值博？

想問如何劃分甚麼是細價樓？

價錢每天都在變，現時逾400萬元亦被稱為細價樓了！

樓價多少才算是中價樓？大價樓呢？如果細價樓溢價高，那麼大價樓值得投資嗎？

文：1% Anthony讀者Derek問：版主你好 ！一直有留意你的文章，獲益良多，你經常說部分細價樓溢價太高，有調整風險，然而，部分細價樓則有基本因素支持，仍然可以看高一線。
想問如何劃分甚麼是細價樓？
價錢每天都在變，現時逾400萬元亦被稱為細價樓了！
樓價多少才算是中價樓？大價樓呢？如果細價樓溢價高，那麼大價樓值得投資嗎？

讀者說得對！市場不斷轉變，標準亦不斷改變！

不同人對細、中、大價樓有不同理解，例如對於滔哥、湯博士等億萬富豪，可能1,000萬元以下已經是細價樓，上億元的才算是大價樓。
然而，對於一般人來說，市場、傳媒最流行以按揭成數劃分。
細價樓標準，九成按揭，貸款上限360萬元，即是只有400萬元以內的物業，才可以借盡樓價九成按揭，主要對象為上車族及小投資者。
一般打工仔如果不是投資有道，或者父母關照，怎甚可能有幾百萬元首期？
九成按揭是上車族的希望，亦是細價樓重要指標。選擇包括一般20至30年以上的屋苑、單幢樓的開放式至兩房單位。
筆者是一位投資者，要計算回報，會將標準定於 350萬元以下，假設三年後升兩成，下手買家仍然可以做八成以上按揭。

中價樓標準，六成按揭，貸款上限500萬元，換句話說，只有833萬元以下的物業才可以借盡樓價六成按揭 ，主要對象為換樓客及中產人士。
以一個800萬元的單位來說，借盡480萬元，首期 320萬元，一般打工仔難以負擔。
然而，若早幾年買入細價樓，樓價升了一大截，計埋積蓄就買得到，屬於換樓水平。
選擇範圍包括近年落成的新式屋苑及單幢樓的開放式至三房單位。由於細價樓愈搶愈瘋，很多醒目投資者已轉戰中價樓。
大價樓標準，五成按揭，1,000萬元以上只能借樓價五成按揭，首期500萬元，非一般打工仔可以負擔。

即使小投資者亦要沽出幾個單位才能買得到，犧牲甚大，筆者會視之為大價樓。
各有前因莫羨人，業主可能是生意人、資深投資者，或是賺錢能力極高的專業人士，皆非等閒之輩。
由於有能力買大價樓的人不多，流通量相對較低，在今次樓市升浪中升幅並不多。是否值得投資？見仁見智！
對筆者來說，只能借五成按揭，槓桿不高，而且租金回報低，防守力較弱，最重要是容易受政策影響。在現時政策下，沒有人民幣撐腰，單靠本地用家撐得起市場嗎？
1,000萬元的物業，首期需要500萬元，有多少打工仔負擔得起呢？即使將單位放租，試想一個月租逾10萬元的單位，又有多少人願意租？因此，筆者認為值博率不高。

文：1% Anthony讀者說得對！市場不斷轉變，標準亦不斷改變！

不同人對細、中、大價樓有不同理解，例如對於滔哥、湯博士等億萬富豪，可能1,000萬元以下已經是細價樓，上億元的才算是大價樓。

然而，對於一般人來說，市場、傳媒最流行以按揭成數劃分。

細價樓標準，九成按揭，貸款上限360萬元，即是只有400萬元以內的物業，才可以借盡樓價九成按揭，主要對象為上車族及小投資者。

一般打工仔如果不是投資有道，或者父母關照，怎甚可能有幾百萬元首期？

九成按揭是上車族的希望，亦是細價樓重要指標。選擇包括一般20至30年以上的屋苑、單幢樓的開放式至兩房單位。

筆者是一位投資者，要計算回報，會將標準定於 350萬元以下，假設三年後升兩成，下手買家仍然可以做八成以上按揭。

中價樓標準，六成按揭，貸款上限500萬元，換句話說，只有833萬元以下的物業才可以借盡樓價六成按揭 ，主要對象為換樓客及中產人士。

以一個800萬元的單位來說，借盡480萬元，首期 320萬元，一般打工仔難以負擔。

然而，若早幾年買入細價樓，樓價升了一大截，計埋積蓄就買得到，屬於換樓水平。

選擇範圍包括近年落成的新式屋苑及單幢樓的開放式至三房單位。由於細價樓愈搶愈瘋，很多醒目投資者已轉戰中價樓。

大價樓標準，五成按揭，1,000萬元以上只能借樓價五成按揭，首期500萬元，非一般打工仔可以負擔。

即使小投資者亦要沽出幾個單位才能買得到，犧牲甚大，筆者會視之為大價樓。

各有前因莫羨人，業主可能是生意人、資深投資者，或是賺錢能力極高的專業人士，皆非等閒之輩。

由於有能力買大價樓的人不多，流通量相對較低，在今次樓市升浪中升幅並不多。是否值得投資？見仁見智！

對筆者來說，只能借五成按揭，槓桿不高，而且租金回報低，防守力較弱，最重要是容易受政策影響。在現時政策下，沒有人民幣撐腰，單靠本地用家撐得起市場嗎？

1,000萬元的物業，首期需要500萬元，有多少打工仔負擔得起呢？即使將單位放租，試想一個月租逾10萬元的單位，又有多少人願意租？因此，筆者認為值博率不高。

作者為1% 投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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