有債在身或難以申請按揭 清還私貸時機須知 遇周轉失靈時有何解困財技？｜子非魚
撰文：子非魚｜ 圖片：Unsplash
準業主申請銀行按揭時，倘若仍有私人貸款未償還，例如信用卡貸款、車按、樓按等，其每月還款額須計入供款與入息比率中，一併進行壓力測試。若未能通過壓測，銀行會要求申請人先償還私貸；否則，或不能批足或批出按揭貸款。
如果私貸的剩餘還款期超過六個月，按揭申請人必須先行清還。若有周轉困難，轉按客可向銀行申請轉按套現，銀行會讓律師樓代替按揭申請人還款。此舉確保能於按揭放款時清還私貸後，便可免除將私貸還款計入DSR及壓測，惟此法只適用於部分銀行。
另外，新購按揭不能使用以上套現的清數手段，故或須借助家人幫忙。另一情況下，若於按揭提款日前，私貸還款期不多於三期，部分銀行可豁免將私貸每月還款計入DSR。
私貸剩六期可提早申請
有見及此，於私貸還款期剩餘六期時，有意轉按人士便可提早申請，然後將按揭提款日定於交表後三個月，以豁免私貸還款計入壓測，當然前提是期間繼續每月償還私貸。儘管私貸會影響按揭申請，但有意申請按揭人士毋須過分提早清還私貸。
筆者建議先到銀行申請按揭，其後根據銀行指示的期限前清數即可。銀行批出的有條件要約（conditional offer）會要求，申請人須於提款前證明已清還私貸。
由於環聯更新還款紀錄需時約一個月，故貸款申請人償還私貸時，記得保留單據用以呈交銀行。身負私貸人士申請高成數按揭，即使通過銀行壓力測試關卡，仍可能面臨按揭保險公司的第二重考驗。一旦按保公司認為私貸屬於首期來源，會要求申請人先行清還私貸，或提供首期來源證明。
同時申請其他公司作後備
如擔心按揭因而受阻，可同時申請其他按揭公司，如QBE或AIG作後備。值得留意，私人貸款以每月還款額計進供款與入息比率，與欠款總額無關。無論是欠款24萬元，未來兩年每月須清還10,000元；或欠款12萬元，未來一年，每月還10,000元的計算結果也相同。
若私人貸款的每月還款高企，隨時成為申請按揭失敗的原因。筆者建議，按揭申請人宜利用網上按揭計算機，輸入私貸定額還款後，便能計算借款能力及壓力測試。
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