壓力測試點計？儲到首期但按揭唔批！人工最少要31,000元起跳先買到400萬元樓
撰文：SmartED編輯部｜圖片：新傳媒資料室、unsplash、中新社
過壓力測試 要先批到按揭
曾經有月入30,000元的打工仔，買一層400萬元的樓都過唔到壓力測試，結果要撻訂，損失唔少。咁月入幾多先可以上到車呢？今次就同大家計一計數。
正常按揭供款利率計算
如以供款利率按息為2.375厘計算，分30年供款。第一次置業自住而且有固定收入，年紀唔係太大在40歲以下，所買單位又唔算太舊，最好在40年以下，最高可以按到90%。但要留意，計完的每月供款，必須低於入息的45%。
舉個例，一層400萬元樓，首期40萬元，貸款額為360萬元，每月供款為13,992元，入息最少便要31,093元。以為人工有31,093元以上就無問題？咪住！最難一步係通過壓力測試。
入息最少要31,000元起跳先過到壓力測試
假設利率上升3厘，供款利率變為5.375厘，每月供款會增至20,159元，而供款要佔每月入息比率會增加至55%以下。即是說，你每月入息最少要36,653元先過到關！所以話，目前上車盤大部份都是4字頭，但一個月入30,000元的打工仔，根本冇可能上車。
仲有一點，借六成以上按揭（非自用為五成），係需要畀按揭保險，上述例子就要俾逾15萬元。如果冇咁多錢就要加借，咁每月供款額又會大咗，在壓力測試下，最低入息要求會變左38,247元啦。
| 400萬元 | 正常按揭 | 壓力測試 |
| 供款利率 | 2.375% | 5.375% |
| 360期月供（30年） | 13,992（不借按揭保險）
14,600（加借按揭保險） |
20,159（不借按揭保險）
21,036（加借按揭保險） |
| 9成按揭條件（供款佔每月入入息） | 45% | 55% |
| 入息最低要求（元） | 31,093（不借按揭保險）
32,444（加借按揭保險） |
36,653（不借按揭保險）
38,247（加借按揭保險） |
用呢套方式去推算其他樓價的最低入息要求，同樣借九成按揭，分30年還，會得出以下結果：
| 樓價（萬元） | 通過壓力測試入息要求（元）
（不借按揭保險） |
通過壓力測試入息要求（元）
（加借按揭保險） |
| 200 | 15,546 | 15,887 |
| 250 | 19,433 | 19,858 |
| 300 | 23,319 | 23,830 |
| 350 | 27,206 | 27,801 |
| 400 | 31,093 | 31,773 |
| 450 | 34,979 | 35,745 |
| 500 | 38,865 | 39,716 |
| 550 | 42,752 | 43,688 |
| 600 | 46,638 | 47,660 |
| 650 | 50,525 | 51,631 |
| 700 | 54,411 | 55,603 |
| 750 | 58,298 | 59,575 |
| 800 | 62,184 | 63,546 |
450萬元以上 最多借80%
要留意，九成按揭兼借按揭保險計劃，只適用於400萬或以下物業，如在400萬至450萬元的物業，可借八成至九成之間。惟450萬至600萬元的物業，則最多只可以借八成，即是首期又要儲多啲。不過講明上車，都唔好諗到咁高樓價啦。不過，特首林鄭月娥在剛發表的施政報告中指，為協助首次置業人士，計劃放寬按揭保險計劃的樓價上限，詳情可看 【施政報告2019】首次置業800萬樓可借9成按揭。
仲要提提各位，買樓前除預備首期，還要預留其他開支，包括印花稅、律師費合約、屋契或按揭契、代理佣金等等。350萬元的樓，呢啲洗費加加埋埋都起碼要預留10萬元。呢筆錢都仲未計裝修費，所以話，係香港上車真係一啲都唔易。
編按：以上資料僅按參考，一切以承造按揭的金融機構提供的最新數據為準。
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