地產專題｜市區私樓首期30萬有找一手供應料排洪式出場

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上期本欄提到，每年一次的居屋大抽獎機會來了，「居屋2023」於7月31日開始接受申請，但突然在一手私樓市場，爆出30萬元首期有找的市區樓花，一時間搶盡居屋焦點。 該全新盤在九龍東油塘區，位於東源街15號，名為親海駅，由長實集團（01113）發展。 發展商率先推出項目第2期，共658伙，涵蓋開放式至三房，首張價單將涉及132伙，折實價由約290萬元起。 親海駅入場費300萬以下 入場開放式單位為2A座1樓K室，實用面積210平方呎，折實價290萬元，折實呎價約13,800元。 發展商之後加推新一批122伙發售，單位入場費仍穩企300萬元以下。 入場單位為第2A座2樓K室，實用面積210平方呎，折實價294.4萬元，折實呎價14,000元。 同時，發展商有提供多項付款計劃。 如果準買家打算購買三房單位，可選擇付款方法一的「三房1•2•3 換樓付款計劃」，折扣為10%；如果選擇細單位，可選擇付款計劃二的「愛才即供付款計劃」，照售價減10%。 第三個付款方法為90天即供付款計劃，照售價減5%；第四個為愛才建築期付款，照售價減7%；第五個為置輕鬆建築期付款計劃，照售價減2%。 項目主要有兩大景觀，包括維多利亞港及內園泳池景緻，相信可吸引到換樓家庭及首置客。 項目處於臨海位置，樓書顯示第2A座及第2B座向西南、外望東源街一帶單位，可前臨開闊海景，主要為二至三房戶型。 至於開放式及一房單位大多座向東北，外望屋苑內園及泳池。 另屋苑第3座屬於低座，座向西南，主要外望屋苑內園。 今次龍頭發展商長實帶頭以震撼平價推盤，發展商除形容為「平爆價」外，該集團執行董事趙國雄更表示，發展商有責任「不用賺盡，不用賺多」，項目的「駅」字，有幫助市民「上車」及「轉車」的寄意。 發展商仍有合理利潤 不過，親海駅系列所在的東源街5及8號，原為工業用地，佔地約84,000平方呎。 長實2019年完成補地價，涉及約22.103億元，以最高可建樓面約41.83萬平方呎計，每呎樓面補價約5,283元，若連同建築費，相信今次長實以低價推出，仍有合理利潤。 同時，如果要做到集團貨如輪轉的策略，的確有必要盡快出貨。 地政總署資料顯示，7月共有八個樓花住宅項目獲批，合共涉及4,602伙，較6月的906伙，按月大幅回升約4.08倍，並創2022年6月後的13個月新高。 由於7月份獲批預售樓花單位數目眾多，令目前已批出預售樓花、但尚未發售的新盤單位總數由6月逾12,300伙攀升至7月近15,900伙，上升近三成。 加上近期二手交投表現持續低迷，親海駅II已率先公布價單，並以震撼價推售，市場人士預期，樓市購買力與注意力，將進一步傾向一手市場。 同時，市區全新盤「平爆價」開賣，震撼市場，亦進一步冰封二手交投。 據美聯物業分行統計，8月首個週末，即上週六及週日（8月5日至6日），十大藍籌屋苑錄得僅約四宗買賣成交。 雖然按週持平，但是零成交的屋苑合共七個，已經連續14個週末錄得個位數水平。 置業時機比3年前穩陣 有分析指，長實另一個平賣新樓的原因，是與日前半山西部的21 BORRETT ROAD宣布中止交易有關。 集團在2022年9月宣布，207.7億元沽出半山西部的21 BORRETT ROAD，餘下總數152伙 住宅及一眾車位，由新加坡公司華瑞資本（Sino Suisse Capital Pte.）購入，不過長實7月中突然宣布中止交易。 趙國雄指，在簽訂買賣合約後，由於市場不斷變化及利率變動，儘管雙方已嘗試在不損害權益的基礎上討論，研究不同方案解決問題，惟最終未能達成協議，集團只好執行相關合約條款，甚為可惜。並指集團日後將按市況，重新作出銷售安排。 而長實截至6月30日止中期股東應佔溢利為103.31億元，按年跌20.14%，每股盈利2.88元，中期息維持派0.43元。 主席李澤鉅於分析員會議上稱，波老道豪宅項目出售早前告吹是一個不幸的結局，而終止出售波老道項目的買賣協議而被沒收的買家訂金，會於下半年入賬。 集團認為應該在逆週期買地或置業，現在的時機比三年前穩陣。 長實主席李澤鉅稱，在逆週期買地或置業，現在的時機比三年前穩陣。（CFP圖片） 話雖長實沒收買方已支付的逾20.76億元一成訂金，令市場震驚，20.76億元更創新香港歷史上最大的撻訂紀錄。不過，本身有近200億元可以分階段入賬，如今賣不出，都要積極跑數追業績了。 逾10萬個一手私宅潛在供應 要看發展商有沒有去貨壓力，除可參考地政總署預售樓花資料外，房屋局的季度數據，都有一定程度參考價值。 局方於6月底的最新數據顯示，本港未來三至四年，一手私人住宅單位潛在供應約10.5萬個，按季雖減少2,000個，但已連續三季超過十萬個。 房屋局指，估計當中有90,000個單位，為實用面積少於70平方米的中小型單位，佔整體供應量86%，比率與前一季相同。 地政總署6月數據顯示，本港未來三至四年，一手私人住宅單位潛在供應約10.5萬個，按季雖減少2,000個，但已連續三季超過十萬個。（資料圖片） 現樓貨尾現壓力 當局預計，未來數月將有17幅住宅用地轉為熟地，可提供約6,800個單位。 房屋局又指，隨著政府持續有序地增加房屋土地供應，相信未來三至四年，潛在供應量將維持在較高水平。 美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，今年樓市受息口週期遲遲未完結的陰霾下；加上疫後內地經濟復甦步伐又不似預期，令買家置業信心未完全恢復，導致新盤銷售步伐慢，而早年已推售的樓花貨尾，去貨速度亦同樣緩慢。 隨著此批樓花盤將於未來相繼落成後，料為現樓貨尾帶來上升的壓力。 若然發展商未加快處理此批單位，不排除現樓貨尾有機會回升，甚至追平2006年第三季至2007年第一季19,000伙的紀錄高位。 不過，香港置業研究部董事王品弟表示，參考近五年，即2019年至2023年私人住宅落成量，當中僅2020年上半年及2022年上半年私人住宅落成量，已及全年預測一半，但亦只有2020年全年私人住宅落成量符合預期。 相反，2021年上半年私人住宅落成量，亦有全年預測約49.4%，但該年全年私人住宅落成量則只有全年預測約79%；有見及此，料今年全年落成量較難達標。 免責聲明： 本專頁刊載的所有投資分析技巧，只可作參考用途。市場瞬息萬變，讀者在作出投資決定前理應審慎，並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失，概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點，僅屬筆者個人意見，與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。

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親海駅入場費300萬以下

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