地廠地舖大不同

但這間店卻沒有招牌，沒有名字，門口只放了一個大餐牌，好像準備「走佬」似的，為甚麼會出現這種情況？難道他們不想做生意嗎？為甚麼不向外宣傳一下呢？這類型的舖位值得投資嗎？有甚麼要注意？

文：1% Anthony讀者Tom問：Anthony你好！有一個問題想請教，最近本人轉到九龍灣上班，發現一件奇怪的事，公司對面有一間快餐店，很明顯是D記，走進店內吃午飯，非常明顯那是D記的麵包。

但這間店卻沒有招牌，沒有名字，門口只放了一個大餐牌，好像準備「走佬」似的，為甚麼會出現這種情況？難道他們不想做生意嗎？為甚麼不向外宣傳一下呢？這類型的舖位值得投資嗎？有甚麼要注意？

筆者曾經去過讀者提到的餐廳，應該是西九龍工業區吧！工廠大廈顧名思義，原意是作工業用途。

即使是地下，很多時都是預留作工業用途，稱為地廠。但時移勢易，工廠北移，工業區亦滲入很多商業元素，尤其是位置好的地廠，極具商業價值。

地廠價買入，商舖價收租、賣出，豈不賺瘋了？以一個2,000平方呎地廠為例，作工業用途，租金只值數萬元，若改為銀行，租金立即彈升十倍以上！

這個世界一定沒有那麼著數！難道政府不知道，地廠與商舖的價值相差十萬八千里嗎？

因此，如果要改為商業用途，例如開便利店、銀行等，都需要向政府申請改用途、補地價。

補多少？每個地廠各有不同，須由測量師估值、拗價。

部分地廠甚至分層單位，可以用作飯堂用途。原意是讓投資者開設飯堂，方便在該工廠大廈上班的工人吃飯，價錢、租金特別便宜。

同時還有限制，一般來說，不能接待該工廠大廈以外的消費者，同時亦不能展示招牌。

所以讀者會看見很多大名鼎鼎的連鎖店，有些在工廠區的分店，會將招牌都收起來。

正如今次讀者提到的D記，應該還沒有補地價，買賣或租用都要小心。

地廠改用途為地舖後，可以升值多少？那視乎很多因素，包括地區及消費群，觀塘開源道是最成功的例子之一。

當年筆者在該區上班，看親眼見一個地廠，面積約2,000至3,000平方呎，由最初的工業用途改為茶餐廳， 租值短短幾年間，由30,000元跳升到10萬元，後來再改為銀行分行，租金跳升到60萬元！

如果想買地廠，需要準備付極高的首期。因為物業的用途是工業。

然而，商戶卻把它用作零售，按理應該要補地價，「地廠用途」與「地舖用途」截然不同，明顯後者價值較高。

不過，亦要特別留意銀行估價，通常都估價不足！例如以300萬元買入一個1,000平方呎的地廠，原本打算租20,000元，但是如果用作餐飲用途，租金可以立即提高至20萬元，市值理應亦提升十倍。

然而，由於物業是屬於工業用途，不可能在未補地價的情況下按商舖價值去估價，而是會用工業樓的情況估值。

例如一個買入價100萬元的地廠轉做零售後，其商業價值提升了，市值500萬元，業主以500萬元放售。

然而，銀行估價時，仍然會以工廠用途，即是100萬元做基準，做40%按揭，估價不足的400萬元便需要現金支付，跟無得借有何分別？

故購買這類單位時要小心計算免失預算。同時，亦要留意地廠的用途，以免違反限制，被有關部門檢控，得不償失。

文：1% Anthony筆者曾經去過讀者提到的餐廳，應該是西九龍工業區吧！工廠大廈顧名思義，原意是作工業用途。

即使是地下，很多時都是預留作工業用途，稱為地廠。但時移勢易，工廠北移，工業區亦滲入很多商業元素，尤其是位置好的地廠，極具商業價值。

地廠價買入，商舖價收租、賣出，豈不賺瘋了？以一個2,000平方呎地廠為例，作工業用途，租金只值數萬元，若改為銀行，租金立即彈升十倍以上！

這個世界一定沒有那麼著數！難道政府不知道，地廠與商舖的價值相差十萬八千里嗎？

因此，如果要改為商業用途，例如開便利店、銀行等，都需要向政府申請改用途、補地價。

補多少？每個地廠各有不同，須由測量師估值、拗價。

部分地廠甚至分層單位，可以用作飯堂用途。原意是讓投資者開設飯堂，方便在該工廠大廈上班的工人吃飯，價錢、租金特別便宜。

同時還有限制，一般來說，不能接待該工廠大廈以外的消費者，同時亦不能展示招牌。

所以讀者會看見很多大名鼎鼎的連鎖店，有些在工廠區的分店，會將招牌都收起來。

正如今次讀者提到的D記，應該還沒有補地價，買賣或租用都要小心。

地廠改用途為地舖後，可以升值多少？那視乎很多因素，包括地區及消費群，觀塘開源道是最成功的例子之一。

當年筆者在該區上班，看親眼見一個地廠，面積約2,000至3,000平方呎，由最初的工業用途改為茶餐廳， 租值短短幾年間，由30,000元跳升到10萬元，後來再改為銀行分行，租金跳升到60萬元！

如果想買地廠，需要準備付極高的首期。因為物業的用途是工業。

然而，商戶卻把它用作零售，按理應該要補地價，「地廠用途」與「地舖用途」截然不同，明顯後者價值較高。

不過，亦要特別留意銀行估價，通常都估價不足！例如以300萬元買入一個1,000平方呎的地廠，原本打算租20,000元，但是如果用作餐飲用途，租金可以立即提高至20萬元，市值理應亦提升十倍。

然而，由於物業是屬於工業用途，不可能在未補地價的情況下按商舖價值去估價，而是會用工業樓的情況估值。

例如一個買入價100萬元的地廠轉做零售後，其商業價值提升了，市值500萬元，業主以500萬元放售。

然而，銀行估價時，仍然會以工廠用途，即是100萬元做基準，做40%按揭，估價不足的400萬元便需要現金支付，跟無得借有何分別？

故購買這類單位時要小心計算免失預算。同時，亦要留意地廠的用途，以免違反限制，被有關部門檢控，得不償失。

作者為1%投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。

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