土地債劵舊瓶新酒 娥六招令供應更缺乏 樓價續升｜香港樓市2018
撰文：Smart ED編輯部 ｜ 圖片：新傳媒資料室
香港大學倡議發行「土地債劵」
香港大學的建議，是結合一個所謂「土地區劃整理」的概念。
簡單講，政府要發展新界土地，最大問題是業權分散，不容易統一作整體發展；
於是政府要收購一整片土地，辦法是私人土地的業主將土地交予政府，然後由政府綜合規劃，包括興建道路、公共設施及公型房屋，而業權人可在原區換領一幅面積較小而價值較高的建屋地。
除了換地，政府會發出「土地債劵」，用以支付收購新界土地、農地或祖堂地之用。
作用等同換地權益書
業權人出售土地後取回債劵，未來可以債劵換取相同面積的政府新土地，債劵並可在市場轉售。
對於在香港地產市場打滾多年的人，應該聽過Letter A及Letter B，中文名稱是甲種及乙種換地權益書；今天的「土地債劵」，性質跟當年的Letter A及Letter B十分相近。
昔日港英政府要發展新界，希望整合紛亂的業權以作大規模發展，礙於政府資金有限，於是發行Letter A及Letter B，向新界業權人換地。
這些換地權益書的持有人，可以換地之外，在政府土地拍賣時，部分土地規定要以換地權益書競投，於是令到Letter A及Letter B成為發展商收購及炒賣的工具，一時洛陽紙貴。
由於上世紀70至90年代香港樓價不斷上揚，換地權益書價值水漲船高，對政府來說十分不利，因為要以相若土地換回換地權益書，變相要將貴價地給予換地證持有人。
到後來，政府終於在97年前，以龐大的資金回收所有Letter A及Letter B。
當年要發Letter A及Letter B，主要是資金問題，其次是方便整合新界土地。
看看今天，政府庫房資金十分充裕，根本不須再利用債劵去進行收購，直接以現金購買其實也無不可，免得以後又要償還，更隨時因樓價持續向上而令政府大大吃虧。
其次是整合土地，事實上現時新界土地並非如當年般分散，反之大量土地是落在幾大發展商手上。
根據幾大發展商年報披露，少說也有數千萬方呎農地由發展商持有。
發展商才是新界大地主
那為何發展商沒有將手上土地發展？很大程度是涉及農地改變用途，受到許多規劃、環保及配套的限制。
加上目前樓價不斷上揚，政府即使容許改用途，在商討補地價時，為免被指官商勾結，開出的補價費十分高昂，令發展商每每要跟地政署進行長期討價還價，結果是發展土地遙遙無期。
特別在規劃上，即使政府取得大片土地，要過城規審核也並非易事。
有時人們將問題看得過於簡單化，以為只有找到一塊空地，就可以興建房屋。
事實要發展房地產項目，要看是否有足夠交通接駁，若大興基建，周邊又是否可以負荷？
密度大幅提升，對於居住環境及現時居於附近的居民，也並不合適；加上又要考慮環保問題，以及團體會否反對，最終可否落實發展，實在關卡重重。
所以最大問題不在於整合土地，而是在於其後能否通過規劃及地政的要求，以及補地價的進程等等。
當然，港大的建議並非全無可取，但實際發揮的功能只屬補助性。要長遠解決土地供應問題，填海才是終極良方。
問題是從填海到獲取土地，再而興建配套，招標出售，到建成房屋，需時動輒十年八載，如何可加快供應步伐，才是最核心要解決的事情。
事實上，市區有一片土地，若能發展，隨時可提供40,000至60,000個單位，足夠香港四年之用。
這個地方就是青洲，即是港島堅尼地城對出海面的一個小島。
青洲曾經設是越南難民營，及後難民問題解決後變成荒島，而整個島的擁有權屬特區政府，換言之是沒有收地及動遷的問題。
不涉收地動遷問題
要發展新界土地或都市舊區，最頭痛莫過於賠償及大規模動遷。青洲既沒有居民，也沒有私人建築，也沒有人在島上經營生意；
若要發展，不需涉及動遷，土地屬政府，不用談賠償，可以省卻許多時間及程序，馬上動工發展。
青洲沒有魚塘或郊野公園，亦沒聽過甚麼鳥類棲息地，對於環保來說，也沒有太大反對理由。
而且，現時絕少有人上島遊玩，不會剥削了市民遊山玩水的空間。
當然，涉及填海將破壞維港景緻，亦影響了港島海岸線的美貌，違反保護海港條例。
但既然今天最大困擾是居住問題，權衡輕重下，少不免要作出犠牲，不能又要增加土地供應，又不作出改變，世界是沒有兩全其美。
青洲距離堅尼地城十分之近，整個島面積逾百萬平方呎，只要將中間海峽填平，又或建橋連接，可視為港島西面的延伸，即時在市區獲得一幅龐大地塊，省卻花上數年時間去填海闢地。
樓價升勢銳不可擋
本地樓價接連破頂，差餉物業估價署剛公布6月份私人住宅售價指數，按月上升1.6%至389.4點，是自2016年3月開始，連續27個月上升，累計升幅達到43.5%。
若單計算今年上半年，樓價指數已上升10.4%（見下表）。
樓價上升之餘，租金也跟隨向上，但相比起樓價，有明顯落後。
差餉物業估價署6月份租金指數報193.7點，較5月上升1.2%，已是連續五個月錄得升幅，累計上升約3.5%。
樓價升幅驚人，目前即使是新界的細單位（431平方呎或以下），根據差餉物業估價署的數據，平均一間也要591萬元。
娥六招令供應更缺乏
新界細單位指數，按月升4.26%，較年初升近12%。九龍區相類單位的售價升幅最高，平均達634萬元，按月升4.33%，較年初上升12.6%。
香港同類單位平均樓價為735萬元，按月升1.35%，較年初升7.28%。
樓價升勢似沒有阻力，特區首長林鄭月娥上場後，一直遲遲未肯出招，至上月才推出「娥六招」，但都未有針對增加供應這一環，更將相當比例的私樓土地撥作興建公營房屋，令私人市場供應更加匱乏，市場也預計，樓價仍會持續向上。
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，該行的統計分析，今年首七個月的樓價累升接近12%，是2012以來，首七個月升幅最高的一年。
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