政府帶頭減土地供應 一手貨量仍高企消化需時｜地產專題

房屋局最新公布《私人住宅一手市場供應統計數字》，數據顯示，未來三至四年潛在新供應單位數目（包括已批出土地可隨時動工項目的單位數目、建築中未售出單位數目及已落成未售出單位數目）第二季錄約10.9萬伙，較第一季約11.2萬伙回落約2.7%。雖然數量由高位回落，但依然高企。

上半年錄7,100個私人單位落成

若以三個潛在新供應類別劃分，當中已批出土地可隨時動工項目（「熟地」）的單位數目，第二季錄約13,000伙，較第一季約19,000伙，減少約31.6%。次季建築中未售出單位數目錄約77,000伙，較第一季約72,000伙，則增加約6.9%；已落成而未售出單位數目第二季錄約19,000伙，較第一季約21,000伙，減少約9.5%。

落成量方面，第二季私人住宅落成量合共錄2,100伙，較第一季5,000伙大減約58%；而上半年合共錄7,100個單位落成。若與差估署預測全年落成量22,267伙相比，僅佔目標約31.9%，即意味著今年下半年需要超過15,000個單位落成才能達標。雖然如此，目前仍有約19,000伙現樓貨尾單位，可見短期供應相當充裕。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，未來三至四年一手供應按季減少主要來自熟地大減拖累，由於近期市場投地氣氛轉靜，導致賣地少。與此同時，上季接近萬個單位動工，在「出多入少」下，令到熟地單位按季大減6,000伙，跌至第二季僅13,000伙，創自2014年第二季後的十年新低。

不過，他強調，未來三至四年一手供應數量仍處高水平，中短期供應依然不少，但若賣地少的情況持續，將會對長遠供應帶來影響，特別是幾年後的落成量料會出現明顯回落。房屋局又表示，估計有94,000個潛在一手供應為實用面積少於753平方呎的中小型單位，佔整體供應量維持86%。

未來五幅住宅用地轉熟地

當局預計，未來數月將有五幅住宅用地轉為熟地，可提供約2,000個單位，隨著政府持續有序增加房屋土地供應，相信未來三至四年私人住宅預計供應量，將維持在較高水平。

萊坊高級董事王兆麒表示，「撤辣」後新盤銷情不俗，個別月份更錄得逾4,000宗一手成交，令貨尾量稍為回落至19,000伙，但同期建築中的樓花單位數目則按季增加8,000伙，令整體供應數字維持高水平。而政府今季恢復賣地，並以小型住宅地為主，在一手存貨量高企下，發展商不急於買地補充土儲，料地價短期難見明顯回升之勢。他預期未來單位落成量將保持平穩，全年約15,000至18,000伙水平。

另一方面，位於柴灣祥民道的首個私人興建資助出售房屋先導計劃「樂建居」項目日前流標，房屋局局長何永賢解釋，環球經濟變數多，令項目風險較預期高，導致流標，特區政府會再通盤考慮各項因素的調節空間。柴灣祥民道山坡是前年《施政報告》提出的私人興建資助出售房屋先導計劃，三個項目中第一個招標，要建至少約700個單位，面積不可少於280平方呎，市價六五折出售予合資格人士。

事實上，項目早前開始為期達四個月的招標期，截至7月19日只收到一份標書，惟標金未達地政總署底價，最終流標。何永賢表示，「樂建居」與一般賣地項目不同，當中涉及較多條款，例如賣樓時要提供折扣及一次過售賣等，令發展商有較多顧慮。

觀塘市中心2.0項目最快年底招標

政府會再通盤考慮各項因素的調節空間，繼續聆聽市場反應，因時制宜。「樂建居」的政策框架，已提供足夠誘因讓發展商參與，亦同時確保單位質素。早前業界對於此項目亦提出擔憂，他們認為雖然柴灣地區的地理位置較為優越，但需要考慮到早前類似項目的銷售情況。如果政府高估了地價，即使提供一定的折扣率，也難以與純私人住宅區分開來。

香港測量師學會前會長余錦雄早前曾表示，縱觀最近的市場情況，若出售的市價定於65折，但其中建築成本卻必須全數支付，換句話說，所有35%的折扣，其實從發展商的角度看，就必須在地價中扣除。另一個半官方機構市建局，都表明要開始優化招標條款，增加發展商入標意欲。

市建局行政總監韋志成表示，觀塘市中心2.0項目最後一期發展最快年底招標，循三方面增加發展商入標意欲。因應發展商對觀塘市中心2.0項目最後一期發展的財務承擔及付款安排的意見，局方正研究優化有關的招標條款，當中包括考慮提供靈活的付款方案，容許中標發展商或財團分期支付項目的前期款項，以及研究其他分紅機制的可行性。這除了能為發展商提供更多彈性之外，亦可以讓市場不同規模的發展商參與，令項目更具競爭力。

港漂力證市場有住屋需求

供應高企之下，需求是否真的減少，或許從市場成交找到端倪。近日代理行報道的住宅物業成交當中，有不少為交一年租兼高價搶租盤的內地用家。皆因踏入租務旺季，內地生持續來港租樓；加上外來高才專才及其受養人不斷湧港，衍生租賃甚至買樓需求，帶動租金節節上升。

內地生租樓進入高峰期，大學鄰近屋苑租盤變得搶手。祥益高級分行經理古文彬表示，屯門聚康山莊3座低層H室，面積約428平方呎，兩房間隔，日前獲入讀嶺南大學內地生以每月14,000元承租，呎價約32.7元，並繳付一年租金，合共逾16萬元承租。另美聯物業高級分區營業經理梁仲維稱，近日租賃成交為荃灣麗城花園二期1座高層F室，實用面積約572平方呎，屬三房間隔，望山景，裝修企理整潔。據知，單位早前以月租17,500元叫價，經雙方議價後以16,000元租出，呎價約28元。

內地專才年花近20萬住荃灣麗城

新租客為內地專才，並一次過預繳一年租金，涉約19.2萬元。原業主於2023年2月以572萬元購入單位，以是次租金計，單位租金回報約3.36厘。根據美聯物業官方網站的租盤量計算，截至2024年7月初全港租盤數目只有14,338個，較2023年7月初，即一年前的18,739個大幅減少約23.5%，或約4,400個，可見在各類租樓客搶租之下，令本港租盤量大減。該行預料，待樓市回穩，相信各屋苑價格亦有望同步回升。