回歸後最大移民潮「拖後腿」 港樓升幅跑輸英澳加 「北水」不能救近火？｜胡說樓市
撰文：胡說樓市｜ 圖片：胡說樓市、unsplash
2020年受疫情衝擊，與各行各業一樣，地產界也陷入冰封，價量齊跌。
年初市場對樓市看法兩極，部分大行如戴德梁行、仲量聯行及萊坊去年底時預測今年樓價下跌約半成；他們當時認為，隨著政府「保就業計劃」完結，失業率有可能進一步上升，加上疫情反覆，將壓抑本港樓價，但實際情況又如何？
樓價再逼歷史高位
根據差餉物業估價署公布的最新數據顯示，今年5月份私人住宅售價指數報393.7點，按月再升約0.63%，連升五個月；按年則升1.97%，指數已回升至2019年6月水平。
今年首五個月有關指數累計上升3.63%，較2019年5月的高峰396.9點只差0.81%。
當中以C類單位（753至1,076平方呎）升幅最多，累升5.14%；A類（431平方呎以下）及B類（431至752平方呎）則分別累升4.09%及3.74%；而D類（1,076至1,721平方呎）及E類（1,722平方呎或以上）分別累升3.72%及3.16%。
中原城市領先指數（CCL）方面，上週五（6月25日）公布的指數報188.1點，創2019年8月以來新高，按週升0.81%，升幅為八週以來最大，反映二手樓價創近兩年新高，目前較歷史高位190.48點僅差逾1％。
今年上半年計，CCL暫時累升6.74%，扣除豪宅的中原城市大型屋苑領先指數（CCL Mass）累升6.46%，CCL（中小型單位）累升6.64%；CCL（大型單位）累升7.22%。
以地區計，新界西的升幅最多，上半年新界西CCL Mass升幅已超過一成，累升10.25%；新界東CCL Mass則暫時累升6.53%；九龍CCL Mass累升6.11%；港島CCL Mass累升3.69%，反映港島樓價暫時跑輸。
港樓升幅跑輸其他地區
各地樓市在環球央行量化寬鬆下率先復甦。央行「放水」、低息環境、樓市供應有限等因素下，資金熱炒環球樓市。雖然本港樓價重返至疫情前水平，但相較其他地區的升幅，港樓升幅仍略遜。
以港人熱門移民地點英國為例，4月份英國房價指數最新報131.52，房價按月跌1.9%；但按年升8.9%，英國平均樓價約25萬元英鎊（約271萬港元）。
自去年3月新冠肺炎疫情大流行開始以來，英格蘭樓房平均在一年內上漲了逾一成。
澳洲方面，根據房地產研究機構CoreLogic 最新數據，今年以來，五個主要城市的樓價升幅達到11.9%，當中悉尼累升15.1%、墨爾本累升9.6%、布里斯本11.5%。
新西蘭、加拿大及新加坡等地的樓市亦同樣火熱。根據萊坊6月初公布的《全球樓價指數報告》，截至3月底止的12個月，全球平均樓價上漲7.3%，土耳其高居榜首，漲幅32%；緊隨其後的是新西蘭，升幅達22.1%；另外，加拿大亦升10.8%，排第11位；新加坡亦升6.1%，排第27位。
反觀，本港只有低單位數幅，僅升2.1%，排第46位，即倒數第11位，反映期內本港樓價升幅跑輸大部分主要國家/城市。
下半年大行轉趨樂觀
雖然本港樓價升幅不及其他地區，但論熾熱氣氛，絕不輸蝕。每當有新盤推出，售樓處均人山人海。
本港不單誕生了全球最貴的千萬車位，更創出1997年後新盤票王，相較去年底和今年初，不少人對港樓持更樂觀的看法。
回顧2020年底，曾預料港樓樓價今年上半年跌半成的戴德梁行，作出最新預期，料樓價或於今年第三季創歷史新高。不過，該行表示並非轉軚，而是疫情受控、失業率進一步下跌，令反彈週期來得比想像中快。
該行稱，隨著下半年通關在望，內地買家將會為本地物業銷售量注入更多動力，預期今年下半年樓價將上升5%；全年升幅達10%。
另外，萊坊亦指，現時樓價的表現比想像中好，預期樓價會在第三季破頂。該行相信，發展商會積極推盤，購買力有望持續至第四季。
如果年底前能成功通關，部分內地的購買力會湧入香港，尤其豪宅市場，預期今年全年樓價會上升5%，表現會較之前預計的好。
本地地產代理的看法更為樂觀，美聯預料下半年樓價升勢，將會在一系列利好因素下提速。
該行指，除屯馬綫等重要基建設施外，更重要的是本港疫情緩和，經濟前景轉為樂觀，資金投放「磚頭」，目前已不乏本地及「新香港人」支持樓市。
若今年內中港成功「通關」，「北水」南下，內地買家來港入市，將會進一步刺激樓市需求，成為利好樓市的催化劑。美聯預料樓價下半年有望錄9%升幅，調高全年樓價升幅預測至約15%。
至於外資大行的預測，則較保守，摩根士丹利5月發表報告，維持今年全年樓價升3%的預測；明年升幅加快至5%。
大摩指出，香港第一季本地生產總值（GDP）按年增長7.9%，遠勝預期，早前已將香港GDP預測，由原定的5%上調至6.5%，而且相信失業率已經在今年2月份見頂，預計今年底將回落至4.5%。大摩認為，本港GDP增長加快，將向樓價提供支持。
新盤乘勢狙擊
事實上，一步入下半年，7月已是新盤銷售旺季，上半年一手樓市氣氛熱烈，不少發展商已磨拳擦掌，下半年新盤激戰如箭在弦。
大型發展商新地旗下兩個新界西大型新盤，即天水圍Wetland Seasons Bay及元朗The YOHO Hub，料在來季推售。
上半年呎價高達30,000元、為城中矚目新盤的黃竹坑站晉環成為市場熱話，來季有機會推出的嘉里與信置、港鐵合作的黃竹坑站二期揚海，相信亦勢成港島新盤戰場焦點。
此外，中洲置業旗下毗鄰火炭港鐵站的星凱•堤岸亦有望短期推售，發展商多次表明，項目樓書和示範單位均已準備就緒，只待獲批預售樓花。
此前，新世界旗下大圍站上蓋項目柏傲莊三期，市場反應熱烈，項目更成史上「收票王」，同屬東鐵綫沿綫的星凱•堤岸，未知可否因此水漲船高。
此外，隨著屯馬綫開通、啟德跑道區首個新盤、中國海外發展的維港1號，短期內料掀起新一輪搶客戰。
暑假移民高峰期
不過，值得留意，踏入7月雖屬新盤銷售旺季，但適逢暑假，亦是移民的高峰期，不少家長傾向在新學期開始前移民，令近日機場出現久違了的人潮。
到底有多少港人移民？目前雖暫未有正式官方數據，但規模之大，不難相信，有機會成為回歸以來最大的移民潮；今次移民潮，會否為復甦中的樓市帶來衝擊？
下半年中港若成功「通關」，「北水」又能否為樓市注入新動力？而息口、環球經濟、資金走向等種種因素，會否為下半年本港樓市添變數？相信大家仍需拭目以待。
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