四大新居屋周邊二手比併 市區居屋有價有市 鑽石山居屋龍蟠苑現千萬成交
撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室
房委會日前於網站公布四個新居屋屋苑資料。鑽石山啟翔苑為今期唯一坐落市區的屋苑，屬市場最焦點項目，價格亦最高。該屋苑臨時售價介乎229萬至513萬元，只需步行數分鐘就到達鑽石山港鐵站，擁沙中線概念支持，以臨時市值折扣率63折計，平均實用呎價約9,365元，部分單位呎價逾10,000元。較2019年居屋樓王何文田冠德苑的8,551元還要高，創下2014年復售居屋以來的新高。
鑽石山居二放盤實呎價逾萬元
事實上，市區居屋一向有價有市，就以鄰近的采頤花園為例，新近錄得成交，單位5座高層F室，實用面積588平方呎，坐向西南，以723萬元（居二市場價）易手，實用呎價12,296元。
區內代理指出，采頤花園現有約30間居二市場放盤，兩房入場由600萬元起；三房入場則由700萬元起。
另一個同區指標居屋龍蟠苑，雖然樓齡超過30年，最近亦曾出現近千萬元的成交。其中G座中層4室，單位實用面積645平方呎，今年7月以高達920萬元易主，平均實用呎價約14,264元。同屋苑另一宗近期的二手成交為F座低層7室，實用面積426平方呎，兩房間隔，原開價460萬元，減價30萬元或6.5%，於居二市場以430萬元易手，實用呎價10,094元。
據代理表示，龍蟠苑現時已補地價的放盤當中，一房353平方呎最平叫價為560萬元；兩房383平方呎最便宜為598萬元。故此，啟翔苑定價之高，其實不無道理。至於四個新居屋屋苑中伙數量最多兼售價較低的是粉嶺山麗苑，共提供3,222個單位，實用面積由278至451平方呎，臨時售價為123萬至272萬元，綠表首期僅需60,000元。參考新界北的居屋二手成交，較具指標性的為上水旭埔苑提供1,248伙單位，樓齡近40年。
利嘉閣地產高級聯席董事黃靜顏指，旭埔苑D座中層8室，實用面積546平方呎，以535萬元（自由市場價）易手，實用呎價約9,799元。據了解，原業主於2010年2月以約140萬元購入上述單位，持貨逾十年，現賬面賺約395萬元，物業升值約2.8倍。旭埔苑現時約有20個單位放售，入場價由340萬元起。相比之下，粉嶺山麗苑周圍配套極少，距離粉嶺港鐵站甚遠，坐小巴也需15至20分鐘才到達，所以定價平盡今期新居屋。
如果參考粉嶺區近期居屋二手成交，美聯物業業務董事葉劍威表示，粉嶺居屋昌盛苑C座低層5室，實用650平方呎，三房間隔，新近於居二市場以489萬元獲綠表客承接，實用呎價7,523元，成交價為屋苑同類戶今年新低，呎價則屬屋苑今年新低。原業主2000年以107.94萬元未補價購入，持貨20年，賬賺381.03萬元或約3.5倍。
新界東三房兩廁單位吸引
另外，兩個位於新界東的新居屋屋苑分別為沙田火炭彩禾苑（806伙），今年8月中已獲發佔用許可，屬於「現樓」可即買即住，參考售價為253萬至489萬元。而且彩禾苑部分單位屬近年居屋少見的三房兩廁大單位，據估計每層約有三伙，相信會吸引不少家庭客申請三房大單位。另一個馬鞍山錦駿苑（2,079伙），參考售價為199萬元至406萬元，位置鄰近屯馬綫的大水坑站，由港鐵站步行至屋苑只需約5至10分鐘。而且景觀較開揚，向西高層單位有機會享海景；向東亦有山景。
參考沙田區及馬鞍山區居屋成交，同樣鄰近大水坑的馬鞍山居屋錦泰苑，E座中層2室，實用面積650平方呎，三房間隔，日前以居二市場價673萬元易手，平均呎價10,354元。原業主於2010年以188.9萬元購入單位，持貨十年，是次沽出賬面獲利約484.1萬元，單位升值約2.6倍。
沙田居屋王屢破紀錄
至於區內居屋樓王愉翠苑，曾多次打破新界居屋紀錄。世紀21奇豐分行經理袁麗詩指，愉翠苑F座中層01室，實用面積510平方呎，兩房間隔，以居二市場價570萬元沽出，平均呎價11,176元。另一方面，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，7月份居屋第二市場買賣成交錄得約110宗，總值5.91億元，較6月的195宗及10.08億元，分別顯著下跌43.6%及41.4%。
數字是自今年2月的93宗及4.52億元之後，創五個月新低，反映7月本地疫情嚴峻，政府收緊防疫措施，用家減慢入市步伐，影響樓市氣氛淡靜，以致居屋第二市場成交下降。然而，黃良昇指，8月疫情逐漸緩和；加上政府放寬防疫措施，二手市況恢復活躍，估計居屋第二市場成交數字將會回升。
白居二名額今年增至4,500個
新居屋一向是香港人每年期盼的「大抽獎」活動，但在僧多粥少之下，一眾「無殼蝸牛」的另一個「上車」機會，就是「白居二」（白表居屋第二市場計劃）。據悉，房委會今年會同時推出4,500個白居二名額，較上一期增加1,500個，增幅為五成。房委會於今年10月進行攪珠，白居二於2021年3月始發出批准信。
房委會是於2017年通過白居二計劃恒常化。據了解，由於過去白居二反應熱切，為考慮白表人士的置業需求，故建議今年白居二將增至4,500個配額，較上期配額多1,500個，而家庭及一人申請者配額比例為9：1。
按揭批核與居屋相若
至於按揭，新居屋及白居二兩者在按揭批核方面大致相同，由於兩者均有政府作擔保，故此銀行在計算按揭申請時並無太大規範，對貸款人收入等資料都較為寛鬆，亦不需通過壓力測試，但銀行會查看貸款人的信貸報告。
同時，銀行不會為新居屋作估價，但白居二就需要作估值，銀行在估價時，必須要清楚該白居二單位的補地價折扣率，故此白居二是有機會出現估價不足的情況。利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指，新居屋最長貸款年期25年；而白居二則要視乎樓齡去計算供款年期，一般來說如果居屋首次發售日期起計不超過19年，最長貸款期為25年。
近日疫情緩和外，不少白居二買家積極尋找心儀單位。世紀21物業（將軍澳）分行經理魏仕良表示，寶林邨寶勤樓6座中層17室，實用面積355平方呎，兩房間隔，原叫價268萬元，累減38萬元，獲外區白居二買家以居二市場230萬元承接，實用面積呎價6,479元。
原業主於2014年12月購入上址，當時作價24.8萬元（未補地價），持有單位近六年至今沽售，賬面獲利205.2萬元，單位升值8.3倍。另香港仔華貴邨1座華禮樓低層1室，實用面積443平方呎，日前於居二市場以258萬元易手，平均呎價5,824元。區內代理指出，買家為白居二合資格人士，而原業主於2014年以198萬元購入單位，持貨約六年賬面獲利60萬元，期內升值30%。
