【嚴打樓價】深圳樓市空降「政府指導價」 業主被迫劈價百萬元 代理呻慘：連續90日食白果
撰文：經一編輯部｜ 圖片：AM730、Unsplash、璞岸花園官網
指導價 vs 市場價 買家焗住Full paid？
市場認為，指導價公布後，不少銀行均以指導價標準審批貸款，變相加重買家入市首期負擔，但賣家則「企硬」未肯減價，令深圳二手樓網簽量大跌，市場成交顯著降溫。
事實上，指導價比市場價低出兩、三成，部分更低至四成，而銀行按照政府指導價貸款，結果導致買家獲發放貸款額大幅調低，說明措施推出後，正面考驗買家的置業能力。
有深圳代理表示，目前深圳樓市調控進入深水區，二手成交疏落，連本來具抗跌力的豪宅亦開始動搖，更坦言自己已連續3個月無開單。
代理表示，自新政推出後，深圳灣片區指導價與市場價差距相當懸殊，而銀行根據指導價批出貸款，令買家支付更大額首期。
他以恒裕濱城一期作例子，該區指導價約每平方米11.6萬元，市場成交均價則為每平方米25萬元。對第二套房買家而言，原本需要支付7成首期，而銀行按指導價批出貸款，買家差不多要支付全數樓價。
代理分析，與去年同期相比，深圳灣近期成交量大幅縮減，市場大多數屬剛需新盤，個別片區地產代理無法將客戶轉化，因而面對壓力巨大。
指標豪宅價回落 成交期長達一年
有意見認為，現時有意買入深圳灣的買家，一般都有能力全數買樓。不過，他們的入市決定往往受政策影響。由於深圳樓市急速轉靜，目前不會輕舉妄動。
「深圳灣是深圳樓市的晴雨表」，代理轉述市場統計，6月上半月，深圳新樓成交為2,303套，而二手樓成交只有1,540套，兩者同創近年新低。
與此同時，近期深圳多區指標豪宅價格均出現回落，不少業主多次減價，累積減幅超過百萬。值得留意，市內豪宅盤成交周期亦有所延長，部分物業放盤近一年才獲得承接。
龍崗別墅多次劈價仍流拍
「第一套房減價630萬仍無人問津，過去不敢想像的事正在深圳樓市發生。」
較早前，深圳龍崗區大鵬鎮璞岸花園一間別墅兩度在網上拍賣。該物業開價920萬元，遠比估價低130萬元。惟拍賣當日，因無人競價而流拍。
代理指，該物業早於5月上旬進行首次拍賣，底價為1,150萬元，較業主買入價1,550萬，大幅減400萬。
豪宅別墅罕有以低價拍賣，成功吸引逾5,000多人次觀看，但仍無人出價，最終流拍收場。前後二次拍賣總共降價630萬元，均無人報價。
同一項目亦有物業出現多次拍賣，但無人承價的現象。璞岸花園二期物業在年初以780萬拍賣；其後減至624萬拍賣。據知，該物業買入價約800萬，三次拍賣累減176萬，但仍以流拍告終。
二手業主人減我減
自新政出台後，深圳豪宅業主心態明顯軟化，主動降低二手樓放盤價，而且幅度頗大。
例如，蔚藍海岸3期有業主自5月起，先後4次減價，幅度分別為100萬、50萬、30萬和20萬。短短一個月，業主已減價約200萬。上月中旬，項目另一業主亦將開價由1,300萬元，大幅減價180萬至1,120萬，減幅達13%。
除此以外，南海玫瑰花園、合正中央原著、紅樹灣紅樹西岸等，同樣有業主短期內多次減價求售。業主願望作出不同程度的讓步，反映市場上買家難求，令整個深圳豪宅以至二手市道一片蕭條。
投資者：階段性調整 力保資金周轉
根據深圳中原研究中心數據，去年深圳豪宅預售供應量為70.09萬平方米，同比下跌15.9%；期內成交量為42.46萬平方米，減少約三成；至於平均成交價跌至每平方米10.14萬。
直至今年5月，深圳一手豪宅成交只有412套，續跌2.6%；期內成交面積為5.94萬平方米、每平方米均價為11.1萬。
分析員認為，深圳豪宅「價崩」主要因去年升幅過快，市場可能出現過度槓桿，而投資者相信，深圳地產市場已進入階段性調整。
由於環球金融環境緊張、而且融資利率明顯上升，導致資金鏈緊繃。部分投資者需要減價賣樓，從而提高資金流動性，釋放槓桿風險。
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