嘉湖3房473萬成交 黃埔2房劈兩成 調查：47%港人預期樓價跌12%｜香港樓市2018
撰文：浩德 ｜ 圖片：新傳媒資料室
嘉湖業主鬥減價出貨
代理表示，近兩星期嘉湖業主鬥減價出貨。
樂湖居12座低層C室單位，實用面積551方呎，原叫價530萬元，放盤兩星期減價57萬至473萬元成交，呎價8,584元，回到去年8月水平。
消息指，該單位業主於1999年以170萬元買入單位，賺310萬元沽貨。
資料顯示，嘉湖3房戶上周才跌穿500萬元，成交價483.8萬元，相隔不足一星期再跌10.8萬元。
紅磡黃埔花園再有劈價
市區樓盤方面，紅磡黃埔花園也再有劈價。
太陽物業宏惠強表示，由老人家業主持有的黃埔花園2期1座中層C室，實用面積466方呎，屬兩房間隔。
上月放盤叫價790萬元，本月初減至750萬元，見日前屋苑呎價低見1.28萬元，老人家業主日前一減再減，最終跌穿700萬以680萬元成交，呎價14,592元。
老人家一手價38萬元買入
相比2期7座高層C室，466方呎，今年7月以900萬元成交，呎價19,313元。
今次成交樓價較高位回調約兩成。
土地註冊處資料顯示，該老人家業主1985年以一手價38萬元買入單位，單位自住逾30年，雖劈兩成賣樓，仍賺642萬元離場。
超過7成港人需要父母資助「上車」
根據REA集團2018年下半年香港房地產市場前景調查報告顯示，港人預期樓價將會有下調趨勢。
調查結果顯示，73%受訪者表示平均需要父母資助141萬港元才能成功置業。
9%受訪者更表示需要父母資助達700萬港元或以上才能購買物業。
調查結果亦顯示，當中有3/4受訪者認為他們只需父母幫助支付首期，而他們會負擔供樓及雜項開支。
預期未來12個月樓市會下跌
是次調查結果顯示，接近一半的受訪者（47%）認為未來12個月樓市會下跌。
但仍有27%受訪者深信有生之年，沒有足夠能力在港購買住宅物業，與上半年結果相若。
18%則表示無意在港置業（2018年上半年為16%），但37%受訪者仍然視買樓為他們的夢想。
樓價高企影響購買意欲
近日，雖然樓價有下調跡象，但仍然一直高企，普遍受訪者表示現時住宅物業價格與相對合理價錢仍有一段距離。
受訪者表示如果樓價下跌35%，他們會考慮在港置業。
68%受訪者認為受香港和中國股票價格的急劇下跌，為影響購買意欲的主要原因，亦有66%表示受中美貿易戰、有64%表示受銀行利息上升等其他因素影響。
「納米樓」需求大幅下降
除外圍環境因素外，有55%受訪者亦指出香港特區政府推出的「五二折」自置居所計劃、及有47%反映「明日大嶼願景」亦影響他們購買意欲。
同時，調查亦發現「納米樓」需求大幅下降，只有13%（相比2018年上半年的41%）的受訪者表示會考慮購買「納米樓」。
即使樓價下跌，但現今年輕人要上車置業非易事，不少父母都有為子女付首期上車的考慮。今次讀者就想幫女兒支付首期上車，但又怕被女兒埋怨逼佢供樓…
撰文：1%Anthony ｜ 圖片：新傳媒資料室、unsplash
你好，最近看到一篇報道，有父母用盡退休金，資助500萬元予兒子購買一個全新的三房單位。
豈料收樓後兒子埋怨父母，供樓已經花去他的月薪九成。
我曾經諗過幫女兒支付首期上車，但見到這篇報道便有些少擔心，猶豫應不應該逼她買樓呢？
趙太
有錢無智慧 上車也是災難
如果愛你的子女，不要只給他錢、只給他買樓！
最重要的是，給他們理財智慧。以上的報道，筆者也有留意，確實無奈！
花盡500萬元退休金，幫子女買樓上車，最終子女不但沒有半點感激，反而埋怨供樓辛苦！
很多網友批評這位兒子「身在福中不知福」，或有網友說他「曬命」。
但細心想想，事主每月收入40,000元，供樓已花了30,000多元，只剩幾千元生活，確實難捱。
整件事也難怪他，父母也有錯。
錯誤一：無理財教育
在訪問中，這位兒子表示，買樓不是他的意願，只不過是父母認為「磚頭」穩陣，所以就在半被逼半自願的情況下買了。
筆者也深同感受，2005年上車，2007年開始買樓收租，不斷跟身邊的朋友說有自住樓、資產、現金流的重要，但當時身邊的朋友十個有九個都當筆者唱歌。
家人更黑面反對，直到後來開始有收成，開班教學，家人、朋友才開始改觀。
不少朋友後悔錯過機會，近年主動來學買樓、理財，在最近幾年樓市的升升跌跌中，看準時機，付諸行動，賺幾層樓的比比皆是。
心裡不服，無得逼！心裡相信，就會主動積極！做父母，不是逼子女買樓，而是引導他們學習理財。
錯誤二：買樓前無計數
月入40,000元，供樓逾30,000元，點供？明顯無計數。年青人上車，為甚麼要買新樓？為甚麼要買逾1,000萬元的三房單位？
二手市場有很多選擇，年青人上車，可以先買一、兩房，在同一區的荃灣，當時400萬至600萬元的選擇很多，將來有需要時才換樓。
而且500萬元退休金Full Pay都得，應該計清楚供款能力才出擊吧。
錯誤三：買樓時無原則
事主說買樓時本來想買兩房，但售罄，好似街市咁，唔買就無，於是神推鬼擁買了三房。
樓市旺的時候，展銷會氣氛高漲，很容易做錯決定，所以一定要事先計好數，一定要堅守原則。
當超出預算時，就不要買。全世界只有這個樓盤嗎？最多買二手樓，唔住得嗎？
錯誤四：買樓後無反思
一個人對住個三房單位，日怨夜怨，幹嗎？
唔錯都錯咗，最重要是反思，作出修正，例如供唔起，為何不出租呢？
一個三房全新單位即使租不到30,000元，相信25,000元至26,000元總租得出吧。
何不先出租幾年，等自己有能力，有需要的時才收回自住？
錯誤五：時至今天仍無學習
事主說要供到57歲才可「甩難，人生玩完」，明顯沒有培養理財智慧。
960萬元買一個三房單位，明顯不是樓市最高峰時買入。
在高峰期，三房單位動輒超過1,000萬元，換言之，買入經已幾年。
過了額外印花稅（SSD）的限期，待市況回穩，便可以出售，
相信會賺到幾百萬元，人生便可以海闊天空。
子女唔明唔緊要，做父母的也應該要去進修吧！
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有一個自住單位 一個收租單位 樓市氣氛差 現時應否賣樓？
【樓市】近日樓市氣氛差，劈價消息一單接一單，讀者有一個自住單位及一個收租單位，想知應該先賣樓，還是日後等待經濟好轉時再買嗎？
撰文：1%Anthony ｜ 圖片：新傳媒資料室、unsplash
Anthony Sir：
近日樓市氣氛差，劈價消息一單接一單，很多分析員說貿易戰、加息才剛剛開始，香港經濟還有一段長時間會受到影響。
我擁有一個自住單位，及一個收租單位，應該先出售，日後等待經濟好轉時再買嗎？
另外，我有一位朋友，他只擁有一個自住單位，他想先出售，然後租樓住，等待樓價跌定了再買。請問我們的想法好不好？有無著數呢？
陸先生
賣樓最佳時間已過
賣樓的最佳時間已過去了，筆者今年已出售了三個單位，全部創出當時屋苑呎價新高，於7月、8月、9月各出售一個單位。
當時樓市氣氛熾熱，不少朋友、網友笑筆者傻：「為何心急出售？仲有排升啊！」
惟筆者當時感覺會見頂，樓價實在升得太多，回報嚴重偏低，是時候要做一次較深的消化調整。
於是出售了三個單位，最後一個是在9月初收尾數，甫收到尾數，樓市便轉勢。
樓市轉勢
樓市轉勢，羊群都躲起來了，成交嚴重偏低。
多個屋苑捧蛋，即使想賣樓，都未必有人會買；
就算有人肯買，很多時候會大幅度劈價，因此先做好心理準備，你想面對這個情況嗎？
自住單位不應賣
如果只有一個自住單位，不應出售。
正如前文所說，現時賣樓，難以賣到好價錢。
在現時的按揭制度下，銀碼愈大的單位，按揭成數便愈低。
例如售價800萬元的住宅單位，最多只可以借入六成，即是需要四成即320萬元首期，普通一個打工仔哪裡來幾百萬？
很多時候是靠出售物業後套現，賺取樓價升值換取而來，若賣不到好價格，會否影響將來換樓？
其次，時間上可能會出現「三輸」！
首先，賣不到好價格，輸賣價。
第二，賣樓後租樓住，再輸租金。
第三，亦是最慘的情況，現在低價賣樓，放盤連同成交期隨時要三個月至半年，一旦成交後取回資金的時候，調整已經完結。
「三失」業主
樓市反彈，買入價比現在更貴，怎麼辦？
再輸買入價！屆時便是「三失」業主了！
至於擁有超過一個單位的業主，可以因應自己的財政及心理狀況而作決定。
作為投資者，筆者不會在此時此刻賣樓，要賣的話幾個月前應該賣。
不過，如果你的財務狀況出現問題，例如公司受到貿易戰影響，生意不理想；
或工作不穩定，公司有裁員的可能性；
又例如你是保守投資者，凡有市場波動都會「食唔安、瞓唔著」，令到自己身體狀況很差。
總言之，在財政或精神上感受到壓力，便可考慮先出售一個單位套現。
以往沒有「辣招」，筆者與前輩都會如此，當市況「唔對路」，先賣幾間止賺套現，待市況明朗再入貨。
然而，現在有15%印花稅及銀行壓力測試等措施，賣了可能買唔番，可以先賣一個單位，應付當前情況。
財務穩定可先轉售為租
如果財務穩定、心態正面，可以先轉售為租。
事實上，在「辣招」護航下，因為賣了買唔番，所以很多業主不願意賤賣，情願轉售為租，以待市況好轉再賣，或「叠埋心水」長收租。
只要業主不肯減價，發展商不肯減價，相信調整期不會長，捱過了就會海闊天空。
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