業主被AA壓價嗌救命 小心中伏買錯樓賣錯樓

你好！最近本人放售港島區、一個少於300平方呎的細兩房單位，雖然租金回報挺高，月租17,000元。但代理說單位呎價太高，就不斷壓售價，說附近的三房單位的呎價較本人單位還低，而且有很多新樓呎價更低。呎價真的那麼重要嗎？

讀者凌先生

呎價只是一個參考，很多原因會影響呎價高低，包括以下數點。
（一）質素和位置差別：即使同一地區，不同樓盤，位置及質素都有很大分別。
例如東九龍區Bal Residence，在新樓銷情火熱的時候推售，惜銷情未如理想，後來呎價亦調低至約18,000元，原因它只是一幢普遍的單幢樓，會所面積僅約5,000平方呎，設施很少。

而觀塘凱匯差不多呎數的單位，在市況好的時候，分層標準戶呎價高達27,000元。
位置上凱匯在觀塘最核心的地方，屋苑基座有商場，有交通總匯，亦有近10萬平方呎的超級豪華價所。故同樣的一房、兩房單位，在生活質素方面便有天淵之別。

開則靚提升呎價

（二）開則差別：不同樓盤，有不同的開則特性，對呎價影響甚大。
尤其是市區樓盤，面積相對較小，亦因為很多時候是收購、重建舊建築物，所以地盤的面積和形狀，都是與生俱來的，發展商在開則上，或會受到比較大的限制。
有些開則較靚，呎價較高，也受追捧；有些開則較差，呎價即使較便宜，成交量都不高。例如在旺角核心區半新盤Sky Park，樓盤質素高，然而為甚麼呎價偏低，但成交不多？最主要是逾300平方呎開則，只能做開放式。而利奧坊則靠近奧運站，樓盤質素也高，為甚麼呎價偏高，但成交卻更多？因為贏在開則。約260平方呎已可以做到四正的一房。

（三）銀碼差別：即使在同區、同樓盤，惟不同單位，呎價都會有分別。
以往按揭成數緊的時候，細單位的呎價遠高於大單位；後來按揭放鬆，差距收窄，但差別仍在。當然不同區有不同的消費群，表現不同。同時細單位因為呎數細，計算時分母細，即使相差20萬至30萬元，呎價也會有明顯分別。例如沙田第一城與嘉湖山莊。前者入場版的兩房，呎價最高破20,000元；大單位的呎價則約16,000元，相差兩成。而嘉湖山莊兩房入場版的呎價亦比三房高，細三房的呎價明顯比大三房高。

相反，如果豪宅區，大單位的呎價反而比較高；另因為有不少中產想進駐豪宅區，細單位呎價亦會很高。例如凱旋門的一房，420平方呎就就曾賣到1,700萬元，一般市況呎價亦會高踞40,000元，相信將來啟德區亦會一樣，最大的、最細的單位呎價均會較高。買樓賣樓，都不要單純看呎價，因為很容易出事。