單幢樓的估價技巧

你好！看過你很多篇文章，有很多不同的見解及實戰技巧，獲益良多。

當中有一篇文章講到估價，在樓市上升時，大型屋苑因為成交量高，估價亦升得比較快，甚至會超越合理成交價；相反，很多位置靚、質素高的市區小屋苑或單幢樓，因為成交少，估價升得比較慢，未能反映真正價值。

最近我看中一個類似的單位，位置超靚，租值又高，就在最近賣到呎價20,000元的旺角新盤附近，該單位每平方呎才12,000至13,000元，折讓高達40%。

不過，仍然估價不足，只估到呎價11,000元，太不合理。朋友居住的新界二線大型屋苑，估值低近兩成，估價介乎14,000至15,000元，好明顯是低水筍盤，請問我應該如何處理呢？

讀者Jack

文：1% AnthonyAnthony Sir：

你好！看過你很多篇文章，有很多不同的見解及實戰技巧，獲益良多。

當中有一篇文章講到估價，在樓市上升時，大型屋苑因為成交量高，估價亦升得比較快，甚至會超越合理成交價；相反，很多位置靚、質素高的市區小屋苑或單幢樓，因為成交少，估價升得比較慢，未能反映真正價值。

最近我看中一個類似的單位，位置超靚，租值又高，就在最近賣到呎價20,000元的旺角新盤附近，該單位每平方呎才12,000至13,000元，折讓高達40%。不過，仍然估價不足，只估到呎價11,000元，太不合理。

朋友居住的新界二線大型屋苑，估值低近兩成，估價介乎14,000至15,000元，好明顯是低水筍盤，請問我應該如何處理呢？

讀者Jack

首先，是問價的技巧。

舉例，你睇中一層樓，分析過位置、質素、租值等因素後，覺得最少值480萬元，業主收實450萬元，明顯有著數。

然而，因為這幢單幢樓質素高，業主很少放盤，成交比較少，讀者擔心估價有機會偏低，於是先到銀行或中介公司估價，讀者會怎樣問？

要明白，香港不是只有一間估價行。每間估價行都有自己的風格，有些比較保守，估值會偏低；有些比較進取，估值會偏高。即使同一間估價行，不同的職員，都會有不同的判斷。

記得去年樓市高峰期，筆者曾睇過一個尖沙咀的特色單位，實用面積約260平方呎，連平台約300平方呎，問了幾間銀行，最低估360萬元；最高估460萬元，相差竟高達100萬元，最後被資深炒家以380萬元搶走。

一般問價： 「請問這個單位估價幾多？」

估價回覆： 「估400萬元。」

這個表達方法，沒有表明你的意向，因此銀行或中介公司，就會在沒有任何取向的情況下，根據既定程序及現有資料進行評估，隨機抽樣問一間估價行，然後給你回覆。

正如前文所說，如果過往成交比較少，估值就有機會偏低。

高手問價： 「請問這個單位480萬元到唔到價？」

估價回覆： 「最高估到450萬元。」

高手再問： 「唔係喎，呢個單位位置靚、質素高，應該唔止值呢個價喎，我真係好想買呢個單位，有無可能估高啲？」

估價回覆： 「我幫你問問。」

是的，技巧就是要預設一個比較高的價錢，問是否到價。

這個表達方法，表明了你的意向，為求可以幫到你，亦可以做成這單生意，銀行或中介公司，就會嘗試幫你問多一、兩間估價行，甚至會多問幾句，嘗試幫你爭取一個較高的估值。

其次，要留意市場情況，以及做好資金準備。

在樓市上升週期，估價會慢慢上升，例如這些被低估的筍盤，一旦被發現，多幾宗成交，估價就會急升，到時業主就會反價。

所以，在上升週期之初，值博率較高；相反，如果在下跌週期，估價有機會下跌，就不值博了。

同時要預備多些少資金，萬一成交時估值仍未到，要補上多些少首期，也可以從容面對。

文：1% Anthony首先，是問價的技巧。舉例，你睇中一層樓，分析過位置、質素、租值等因素後，覺得最少值480萬元，業主收實450萬元，明顯有著數。

然而，因為這幢單幢樓質素高，業主很少放盤，成交比較少，讀者擔心估價有機會偏低，於是先到銀行或中介公司估價，讀者會怎樣問？

要明白，香港不是只有一間估價行。每間估價行都有自己的風格，有些比較保守，估值會偏低；有些比較進取，估值會偏高。即使同一間估價行，不同的職員，都會有不同的判斷。

記得去年樓市高峰期，筆者曾睇過一個尖沙咀的特色單位，實用面積約260平方呎，連平台約300平方呎，問了幾間銀行，最低估360萬元；最高估460萬元，相差竟高達100萬元，最後被資深炒家以380萬元搶走。

一般問價： 「請問這個單位估價幾多？」

估價回覆： 「估400萬元。」

這個表達方法，沒有表明你的意向，因此銀行或中介公司，就會在沒有任何取向的情況下，根據既定程序及現有資料進行評估，隨機抽樣問一間估價行，然後給你回覆。

正如前文所說，如果過往成交比較少，估值就有機會偏低。

高手問價： 「請問這個單位480萬元到唔到價？」

估價回覆： 「最高估到450萬元。」

高手再問： 「唔係喎，呢個單位位置靚、質素高，應該唔止值呢個價喎，我真係好想買呢個單位，有無可能估高啲？」

估價回覆： 「我幫你問問。」

是的，技巧就是要預設一個比較高的價錢，問是否到價。這個表達方法，表明了你的意向，為求可以幫到你，亦可以做成這單生意，銀行或中介公司，就會嘗試幫你問多一、兩間估價行，甚至會多問幾句，嘗試幫你爭取一個較高的估值。

其次，要留意市場情況，以及做好資金準備。在樓市上升週期，估價會慢慢上升，例如這些被低估的筍盤，一旦被發現，多幾宗成交，估價就會急升，到時業主就會反價。所以，在上升週期之初，值博率較高；相反，如果在下跌週期，估價有機會下跌，就不值博了。

同時要預備多些少資金，萬一成交時估值仍未到，要補上多些少首期，也可以從容面對。

作者為1%投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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