啟德1號買得過嗎？

筆者：「開幾錢呢？」
朋友：「平均呎價大約15,000元。」
筆者：「唔係話港人港地咩？冇話平啲咩？」
朋友：「報紙話，發言人表示港人優先，唔代表平啲喎。」
筆者：「咁又係，政府盲目推地，地平咗，唔代表樓賣平咗。」
朋友：「發展商話，馬鞍山新樓都賣14,000元，佢哋唔算貴。」
筆者：「馬鞍山二手樓都賣市區價架啦，我都好難理解。」
朋友：「仲話參考九龍站、奧運站，咁即係抵唔抵？」

近幾日最多朋友問的，肯定是「啟德1號」買唔買得過。筆者在五、六年前已經與投資兵團戰友大舉進攻九龍灣，記得當時筆者持有的兩個單位，都是遠眺啟德機場，之後筆者又住過觀塘的新樓「觀月．樺峰」，每天乘車上班下班，都會經過啟德發展區，見證啟德機場由一片爛地，到今天盲起樓，密密麻麻。

條款多多 價值不平

先講「港人港地」，聽聞話係第一幅，亦是暫時唯一一幅。翻查各大報章有關「港人港地」條款，確實見所未見，聞所未聞，例如未來30年，不可以賣給非香港居民、公司及法團。

今天香港有買家印花稅(BSD)，影響不大，如果過幾年經濟不景，撤銷BSD呢？將來賣出的時候客路豈非會窄很多？莫講話外地買家、大陸豪客，就算本地投資者都未必幫襯。

幾年前未有BSD，筆者買樓必定用公司買，方便管理買賣、財務及稅務，有得揀，就未必揀。又例如，業主在出售及出租物業前，要先向地政總署申請，申請多久？是否必定批？有沒有附加條款？有報章說手續其實很簡單，然而因為這是第一幅亦是暫時唯一的「港人港地」，沒有人試過，有得揀，就未必揀。

短期配套不足

再講前景，樓盤的賣點是貼近沙中線啟德站。樓盤的樓花期大約14個月，沙中線尚有最少4年才通車，換句話說入伙之後三年仍然未有港鐵服務，筆者有朋友住在「德朗邨」，曾經試過開車送她回家，到處都是地盤，沙塵滾滾，到處都在修路，自己都唔知兜咗去邊，交通配套上，請容祖兒唱「這麼近那麼遠」！

生活配套方面就靠「啟晴邨」、「德朗邨」的商場，一言驚醒，樓盤旁邊都是公屋，起居飲食都靠旁邊的屋邨商場，如何跟九龍站、奧運站相比呢？啟德發展區將來可能會很好，整個規劃短則四、五年，長則十年八年，是否值得用這個價錢去等呢？

同區半新樓仲平

再講價錢，是否平呢？發展商都話優先不代表平！正如發商所說，馬鞍山新盤呎價都要14,000元，市區新盤15,000元又點算貴呢？

從這個角度看又唔係冇道理，然而，翻查區內的成交紀錄，半新樓如傲雲峰、翔龍灣、譽港灣等等，呎價亦不到14,000元，如果看好這區，為甚麼不買這幾個樓盤呢？

如果看好地鐵發展，觀塘延線今年十月就通車了，為甚麼不到黃埔站、何文田站尋寶呢？中價樓可以揀紅磡區的大型屋苑如「海濱南岸」、「海逸豪園」等，呎價相若，細價樓可以揀蕪湖街、寶其利街、高山道、馬頭圍道等一帶的二手樓，小屋苑、單幢樓、舊樓，三、四百萬選擇不少。

如果睇完「城寨英雄」，對啟德有一份情意結，區內陸續有新盤推出，是否值得用這個價錢，買「港人港地」呢？